Banki są ostrożne

Banki są dosyć wymagające i często ingerują w kredytowany projekt. Co więcej, aby otrzymać kredyt, deweloperzy muszą wykazać się sporym wkładem własnym.

KAMIONKI CORAZ WIĘKSZE

- Czasy kryzysu zwiększyły awersję banków do finansowania firm deweloperskich. Banki mają w pamięci jeszcze lata 2002-2003, gdy niemal co trzeci kredyt w branży budowlanej był niespłacany. Dziś obserwując na rynku powrót deweloperów szeroką ławą z licznymi nowymi ofertami, zachęconych nadal wysoką rentownością branży, w bankach przypomniano sobie o tym, że ryzyko tej branży znów rośnie. Na rynek wracają mniej sprawdzone, przypadkowe firmy, co jest też przestrogą dla klientów, aby baczniej się przyglądać deweloperom - mówi dr Bogusław Półtorak, Główny Ekonomista Bankier.pl, ZFDF.

I trudno oczekiwać, że w najbliższej przyszłości pojawią się na rynku łatwe do uzyskania i tanie kredyty dla firm deweloperskich. Dr Półtorak wskazuje również, że banki uniwersalne, dominujące na rynku kredytowym, mają kłopoty z odpowiednią mobilizacją kapitału dla rozwoju akcji kredytowej.

- Finansując się z kilkumiesięcznych depozytów, trudno mówić o bezpiecznym kredytowaniu nieruchomości. Z drugiej strony przeszkadza ograniczony zakres funkcjonowania specjalistycznych banków hipotecznych, które byłyby najbardziej właściwe do finansowania inwestycji. Dobrym przykładem tego jest chociażby rynek niemiecki, gdzie banki specjalistyczne dominują w sektorze - dodaje.

Zadłużenie dotyka deweloperów
W naszym kraju problem kredytowania deweloperów ma też szerszy kontekst, gdyż banki mają mocno ograniczone zasoby potrzebnego finansowania akcji kredytowej. Stąd duże zapotrzebowanie na finansowanie ze strony zadłużonego sektora publicznego powoduje, że przedsiębiorstwa, w tym firmy deweloperskie, są w bankach na ostatnim miejscu w kolejce po kapitał.

PIĄTKOWO NA PIĄTKĘ

- Jedynie największe korporacje, finansujące się również na rynkach międzynarodowych lub duże spółki giełdowe nie mają większych kłopotów z pozyskaniem kapitału. Często zmuszone są finansować swoją działalność poprzez emisję obligacji lub akcji, bo banki po prostu z definicji nie udzielają kredytów deweloperom - mówi dr Bogusław Półtorak.

10/90 tylko dla wybranych
Jakie konsekwencje dla rynku pierwotnego pociągnie za sobą ta sytuacja?
Dr Półtorak prognozuje, że na rynku pierwotnym klienci będą częściej zmuszani do kupowania "dziur w ziemi", co pociąga za sobą dodatkowe koszty i ryzyko.

- Atrakcyjne dla klientów systemy płatności 10/90 lub podobne, gdy większą część ceny mieszkania płacimy deweloperowi dopiero przy akcie notarialnym, będą ciągle rzadkością i oferowane będą raczej dla mniej atrakcyjnych nieruchomości - mówi Półtorak.

Nieco bardziej optymistycznie patrzy na to Piotr Morawiec (Doradcy24, ZFDF): - Ograniczone możliwości finansowania nie powinny spowodować wzrostu cen nowych lokali. Na rynku podaż nowych mieszkań jest niemała, a od kryzysowego 2009 roku popyt na nie jest ustabilizowany. Warto zauważyć, że na rynku pierwotnym widać ożywienie. Wydaje się, że najtrudniejszy okres mamy już za sobą. Aktywność firm deweloperskich powinna być coraz większa, co potwierdzają dane GUS, mówiące o rosnącej liczbie wydawanych pozwoleń na budowę. Wielu deweloperów wraca też do kontynuowania wcześniej rozpoczętych inwestycji, licząc na poprawę koniunktury.

W ofertach banków nie ma większego zróżnicowania w cenie kredytów hipotecznych przeznaczonych na sfinansowanie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Deweloperom sprzyjają nowe zasady przyznawania rządowych dopłat do kredytów w programie "Rodzina na swoim", które niebawem wejdą w życie. Zakładają one, że kredyty z dopłatami będzie można zaciągnąć tylko w przypadku zakupu nowego mieszkania. Wydaje się więc, że zakup własnego "M" od dewelopera będzie dobrą alternatywą dla lokalu z rynku wtórnego.

DOM CZY MIESZKANIE?

Jak dużego mieszkania potrzeba?
Zgodnie ze standardami europejskimi nieruchomość powinna składać się minimum z:
1. Jednego pokoju dla gospodarstwa domowego.
2. Dodatkowo jednego pokoju dla pary.
3. Dodatkowo jednego pokoju dla każdej samotnej osoby pełnoletniej.
4. Dodatkowo jednego pokoju dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat.
5. Dodatkowo jednego pokoju dla osoby w wieku od 12 do 17 lat.
6. Dodatkowo jednego pokoju dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.
Jeden pokój, o którym mowa w punkcie pierwszym, stanowi bazę, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów. Każda kawalerka jest więc przeludniona