Drożeją kredyty hipoteczne, możemy pożyczyć coraz mniej. Czy ceny mieszkań w Poznaniu spadną?

Wyższe koszty życia, które biorą pod uwagę banki do obliczania kredytu, oraz wyższe stopy procentowe powodują, że coraz mniej możemy pożyczyć na mieszkania. Jeszcze rok temu rodzinę z dwójką dzieci i dochodem 6 tys. zł netto było stać na 315 tys. zł kredytu. Teraz to zaledwie 197 tys. zł. Czy zatem deweloperzy będą obniżać ceny? Choć na poznańskim rynku statystyka pokazuje niewielki spadek, na obniżki nie ma co liczyć.

– Popyt na mieszkania w dalszym ciągu jest duży – mówi Marek Smogór z Quadro Development. – Za tym idą ceny. Nasza firma wprowadziła do sprzedaży trzy miesiące temu inwestycję Rynek Wschodni z ceną za metr kwadratowy w granicach 8,5-9 tys. zł. Od tego czasu byliśmy zmuszeni korygować cennik trzy razy. Taka jest rzeczywistość. Obecnie wynosi 9,5 tys. zł i na brak chętnych nie narzekamy.

Mieszkania zostaną oddane do użytku pod koniec przyszłego roku. Co z tymi, które trafiły na rynek roku temu lub wcześniej? Kto podpisał u notariusza umowę deweloperską gwarantującą mu cenę, może uważać się za szczęściarza. Zapłaci za mieszkanie tyle, na ile się umówił.

Kto ma jedynie umowę rezerwacyjną, będącą jedynie przyrzeczeniem podpisania umowy deweloperskiej, musi się liczyć z podwyżką ceny. Jeśli się na nią nie zgodzi - jest bardzo prawdopodobne, że do podpisania umowy deweloperskiej nie dojdzie.

Nieoficjalnie mówi się, że obecnie zdarza się, wcześniej niespotykane, zrywanie umów rezerwacyjnych przez deweloperów. Jeszcze do lipca jest to możliwe. I co tu kryć - dla deweloperów opłacalne. Rok temu średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu wynosiła 7552 zł. Obecnie to już 9083 zł. To oznacza, że za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. trzeba zapłacić o 76,55 tys. zł więcej niż w kwietniu 2021 roku.

– Deweloperowi opłaca się więc zerwać umowę, zwrócić klientowi opłatę rezerwacyjną, wynoszącą zwykle nie więcej niż 10 tys. zł i sprzedać mieszkanie po wyższej cenie. Ta - w obecnych warunkach - w dalszym ciągu może być dla potencjalnych kupców stosunkowo atrakcyjna – mówi specjalista, zajmujący się rynkiem nieruchomości. – Jeszcze dwa, trzy lata temu takie sytuacje praktycznie się nie zdarzały. Teraz dynamiczny wzrost cen wykonawstwa i materiałów sprawia, że deweloper czasem wręcz nie ma wyjścia. A mieszkanie zarezerwowane rok temu może dziś sprzedać o kilkadziesiąt tysięcy drożej. Dopóki nie wejdzie w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej zerwanie umowy rezerwacyjnej bez większych konsekwencji jest możliwe, choć klient może dochodzić swoich praw przed sądem – podkreśla.

Bo inflacja dotknęła także deweloperów.

– W ciągu ostatniego półtora roku ceny materiałów budowlanych wzrosły o 30-40 procent – wyjaśnia Marek Smogór. – Firma związana umową deweloperską nie ma wyboru - musi sprzedać mieszkanie po umówionej cenie. Ale to może oznaczać, że inwestycja przestanie być opłacalna. Pół biedy, jeśli zysk będzie mniejszy. Z pewnością są i takie, które wyjdą ledwie na zero.

Deweloperzy, sprzedając mieszkania dziś, na etapie budowy, także nie są w stanie przewidzieć, jakie będą ceny materiałów za pół roku lub później.

– Żeby się przed tym zabezpieczyć, kontraktujemy materiały budowlane z wielomiesięcznym wyprzedzeniem – wyjaśnia Smogór. – To także w pewnym stopniu podnosi koszty, ale sprawia, że są przewidywalne – dodaje.

Czy nowe mieszkania mają szanse stanieć?

– Nie ma podstaw, by tak sądzić – twierdzi Marek Smogór. – Rosną ceny materiałów, coraz wyższe są koszty pracy, marże deweloperów albo stoją w miejscu, albo nawet nieco spadły. Na poznańskim rynku nie należy też spodziewać się wahań spowodowanych wprowadzaniem na rynek inwestycji na wiele tysięcy mieszkań. Prawdopodobnie więc, tak jak dotąd, ceny nowych mieszkań będą niezbyt szybko, ale systematycznie rosły – podsumowuje.

1 lipca 2022 roku wejdzie w życie nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej. Zgodnie z nowymi przepisami, które wtedy wejdą w życie umowa rezerwacyjna z mocy prawa będzie zobowiązywała do podpisania umowy deweloperskiej na zapisanych w niej warunkach.