Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Umowa w formie aktu notarialnego powinna przede wszystkim zawierać: określenie stron czynności; przedmiotu umowy, czyli opis np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy też lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, ze wskazaniem numeru księgi wieczystej, podstawy jego nabycia oraz stan prawny; oświadczenie stron o zawarciu umowy sprzedaży; cenę przedmiotu umowy i sposób jej rozliczenia; termin przekazania mieszkania.

Jakie są koszty zawarcia takiej umowy?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Koszty, jakie ponoszone są u notariusza uzależnione są od wartości przedmiotu umowy, jak też od tego, czy umowa dotyczy lokalu nabywanego na rynku pierwotnym - od dewelopera, czy też na rynku wtórnym - od osoby fizycznej. Jeśli mieszkanie kupujemy na rynku wtórnym, notariusz musi pobrać w imieniu Skarbu Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości przedmiotu umowy - 2 proc. Jeżeli mieszkanie ma księgę wieczystą, notariusz pobiera należne opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej. Prócz tego, notariusz nalicza taksę notarialną za dokonanie czynności, która uzależniona jest od
wartości przedmiotu umowy oraz taksę za wypisy aktu notarialnego i za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Jak długo czeka się u notariusza na termin zawarcia umowy?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Termin oczekiwania związany jest tylko z koniecznością przygotowania konkretnej umowy. Jeśli mamy wszystkie dokumenty, formalności możemy załatwić w ciągu jednego dnia.

Ile wynosiłyby koszty zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bez księgi wieczystej, o wartości 250 tys. zł?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Na opłaty składałyby się: podatek od czynności cywilnoprawnych - 5 tys. zł, taksa notarialna maksymalnie - 885 zł, taksa za wypisy aktu notarialnego - ok. 144 zł. Kwota taksy notarialnej powiększona zostaje o podatek VAT w stawce 23 proc., a zatem suma kosztów wyniosłaby 6 265,67 zł. Najbardziej znaczącą pozycję w tych kosztach stanowi więc podatek od czynności cywilnoprawnych, który notariusz przekazuje Skarbowi Państwa.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką w umowie przedwstępnej?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: W umowie przedwstępnej strony mogą się umówić, że na poczet ceny przyszły kupujący wpłaca sprzedającemu określoną kwotę pieniężną - zadatek lub zaliczkę. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc dodatkowe zabezpieczenie wykonania umowy. Zaliczka zaś w razie niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, bez względu na przyczynę zawsze podlega zwrotowi. W razie wykonania umowy przedwstępnej zarówno zadatek, jak i zaliczka są zaliczane na poczet ceny sprzedaży.

Jak jeszcze można zabezpieczyć roszczenie z umowy przedwstępnej?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Jeśli dla mieszkania jest prowadzona księga wieczysta, kupujący na podstawie umowy przedwstępnej, ale tylko takiej zawartej w formie aktu notarialnego, może złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej tego mieszkania roszczenia o przeniesienie własności na swoją rzecz. Wówczas fakt zawarcia umowy przedwstępnej jest widoczny dla każdego i chroni dodatkowo kupującego przed nieuczciwym sprzedającym.

Jak zabezpieczyć płatność, jeśli kwota za sprzedane mieszkanie nie będzie w całości płacona przy umowie?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Jeśli przedmiotem umowy jest mieszkanie z księgą wieczystą, najprostszym sposobem jest ustanowienie na rzecz sprzedających hipoteki, która zabezpiecza zapłatę pozostałej kwoty. Inaczej natomiast przedstawia się problem, jeśli przedmiotem umowy jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bez księgi wieczystej. Nie jest możliwe ustanowienie hipoteki (chyba że dla takiego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwe założenie księgi wieczystej). Wówczas możliwymi sposobami zabezpieczenia, niestety nie tak skutecznymi jak hipoteka, jest np. oświadczenie o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego w trybie art. 777 par. 1 pkt. 4 kodeksu postępowania cywilnego co do zapłaty reszty kwoty. Stanowi to znaczące ułatwienie dla egzekwowania wierzytelności, bo unika się czasochłonnego procesu sądowego, jednak skuteczność takiego zabezpieczenia uzależniona jest oczywiście od wypłacalności dłużników. Można również zastosować poręczenie osób trzecich, co niewątpliwie bardzo wzmacnia pozycję sprzedającego.

Jak wygląda sytuacja, gdy część kwoty płacona jest z kredytu bankowego, a bank uruchomi kredyt dopiero po zawarciu umowy?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Istotnym wówczas jest sprawdzenie w treści zawartej umowy kredytowej, na jaki cel udzielony został kredyt, czy na pewno na zakup tego mieszkania i jakie są warunki jego uruchomienia. Czy bank uzależnia uruchomienie środków od spełnienia dodatkowych warunków przez kredytobiorców i czy zostały one już wypełnione, jaka kwota przekazana zostanie przez bank sprzedającym i w jakim terminie. Trzeba więc z dużą starannością ustalić, czy zawarcie umowy sprzedaży jest tym ostatnim warunkiem, jaki powinien być spełniony w celu uruchomienia kredytu.

Co w sytuacji, w której kupujący stara się dopiero o kredyt na zakup mieszkania, które już znalazł i chciałby mieć zapewniony jego zakup albo z innych względów strony nie mogą od razu przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży?
Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu: Wówczas wskazane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, w której strony zobowiązują się do zawarcia w określonym terminie umowy sprzedaży danego mieszkania. Umowa przedwstępna dla swej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego, jednak dla bezpieczeństwa wskazane jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość drugiej stronie dochodzenia jej wykonania przed sądem i w rezultacie doprowadzenie do przeniesienia własności mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej bez udziału notariusza daje jedynie możliwość zachowania zadatku – o ile taki zostanie przewidziany przez strony – i dochodzenia odszkodowania.

Chcesz skontaktować się z autorem informacji? [email protected]