Krzysztof Kruszona, prezes Agrobeksu: ICHOT to inwestycyjny hit

ICHOT przyciąga tłumy, zapisy na zwiedzanie są przyjmowane z kilkunastodniowym wyprzedzeniem, zachwytom nie ma końca. Jest pan dumny z dzieła swojej firmy?
Krzysztof Kruszona: Oczywiście, jestem dumny, i to nie tylko jako prezes firmy, która ostatecznie zrealizowała ICHOT, ale też jako poznaniak. To naprawdę niezwykły obiekt, i pod względem architektonicznym, i inżynierskim. Niewiele jest takich miejsc w Polsce.

Czy ta budowa była dla Agrobeksu wyzwaniem?
Krzysztof Kruszona: Tak. I to nie tylko dlatego, że tego typu obiekt realizowaliśmy po raz pierwszy. Sytuacja, w której wchodziliśmy na budowę, po Hydrobudowie, która zrezygnowała z realizacji nie była łatwa. Inwestor raz się sparzył, więc nie należy się dziwić, że zachowywał dużą ostrożność. Fakt, że kontynuowaliśmy prace rozpoczęte przez inną firmę dla nas samych też był źródłem niepokoju. Nie byliśmy do końca pewni, które prace faktycznie zostały wykonane i w jakim standardzie. Początki były więc niełatwe dla wszystkich. Jednak kiedy inwestor przekonał się, że jesteśmy zdecydowani tę budowę dokończyć, współpraca ułożyła się gładko. Co nie znaczy, że sama budowa była łatwym przedsięwzięciem.

Na czym polegała trudność?
Krzysztof Kruszona: Przede wszystkim mówimy o przedsięwzięciu o wielkiej skali - począwszy od parkingu dla autobusów, przez przejście przez park przy ul. Bydgoskiej, po budynek główny. Całe założenie jest bardzo nowatorskie. Sam budynek niejako zakotwiczony w nabrzeżu, z wysuniętą nad Cybiną kładką i słynną szczeliną, przez którą można oglądać katedrę symbolizuje połączenie starego z nowym.

Dla nas jako inżynierów i konstruktorów wyzwaniem była choćby kładka, przy której wszystkie prace odbywały się nad wodą. Kolejnym wyzwaniem było amfiteatralne zejście do rzeki. Założenie jest takie, że przy niskim stanie wody schody są odsłonięte, przy wysokim zalewa je woda. Byliśmy zaskoczeni, gdy okazało się, że poziom wody w Cybinie może się zmieniać nawet o trzy metry. Drzwi, które prowadzą do schodów, na wypadek gdyby znalazły się pod wodą musiały więc być absolutnie szczelne. Choć wyglądają niepozornie, to specjalne wodoszczelne drzwi okrętowe.

Bardzo ciekawym obiektem jest też Śluza Tumska - część umocnień pokryta gruntem i zielenią, którą odrestaurowaliśmy.
To wszystko stanowiło dla nas cenne doświadczenie.

Czy będziecie chcieli je w jakiś sposób zdyskontować, na przykład startując w przetargach na kolejne podobne obiekty?
Krzysztof Kruszona: Gdyby była taka możliwość - na pewno się zdecydujemy. Jednak w Polsce takich inwestycji jest bardzo niewiele. Jako poznaniacy mamy więc tym większe powody do radości, że mamy takie multimedialne muzeum do dyspozycji. Trzeba jednak zaznaczyć, że praca pod nadzorem konserwatora zabytków nie jest dla nas nowością. Wystarczy wspomnieć nasze osiedle Ułańskie, gdzie odrestaurowaliśmy stare koszary, obecnie restaurujemy zabytkowy dworzec PKP. Te doświadczenia oczywiście procentowały przy budowie ICHOT.

Jako wykonawca i deweloper realizujecie jednak znacznie więcej inwestycji.
Krzysztof Kruszona: To prawda. W sierpniu planujemy ukończenie budynku przy ul. Towarowej dla Uniwersytetu Ekonomicznego, budujemy sporo dla wojska, także jako deweloper realizujemy inwestycje mieszkaniowe w Swarzędzu, Baranowie i w Poznaniu.

Widać ożywienie na rynku mieszkaniowym?
Krzysztof Kruszona: Tak, i to bardzo wyraźnie. Przyczyn jest kilka. Jedną z nich jest z całą pewnością wejście w życie długo oczekiwanego programu Mieszkanie dla Młodych. Jednak jego wpływ na rynek nie jest tak silny, jak można się było spodziewać. Ograniczenia cenowe sprawiają, że generalnie niewiele mieszkań spełnia jego warunki, do tego dochodzi mała elastyczność programu i długotrwałe, uciążliwe procedury zajmujące przynajmniej cztery miesiące, sprowadzające się do sprawdzania po wielokroć tego samego. Nie można też zapominać, że marże banków w przypadku kredytów MdM są wyższe niż w przypadku kredytów bez dopłat państwa. Wszystko to sprawia, że wiele wskazuje na to, iż kwoty zarezerwowane na poszczególne lata na dopłaty do mieszkań nie zostaną wykorzystane.

Ustawodawca powinien więc pomyśleć o zmianach. Z jednej strony to podniesienie limitu cenowego. Obecnie w Poznaniu wynosi on 5907 zł. Myślę, że 6500 zł byłoby bardziej realne i zwiększyło dostępność mieszkań. Kolejna sprawa to marże banków. Ustawodawca ograniczył apetyty klientów i deweloperów ograniczając metraż i cenę mieszkań. Na banki natomiast żadnych ograniczeń nie nałożył. One są więc na uprzywilejowanej pozycji.

Jeśli zatem zainteresowanie MdM jest więcej niż umiarkowane, to kto kupuje mieszkania?
Krzysztof Kruszona: Nasza oferta jest zróżnicowana. W każdej z lokalizacji mamy mieszkania spełniające warunki programu MdM. W Swarzędzu, gdzie ceny są nieco niższe, większość to kupujący pierwsze mieszkanie. W Poznaniu, gdzie jest nieco drożej naszymi klientami są ci, którzy kupują kolejne. Obecnie też 37 proc. naszych klientów to ci, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Nigdy wcześniej nie stanowili oni tak licznej grupy. Można sądzić, że to ci, którzy wycofali pieniądze z banków czy z giełdy i zdecydowali się zainwestować w nieruchomości, które dają pewniejszy i większy zysk.

To dobry moment na takie inwestycje?
Krzysztof Kruszona: Dobry, choć najlepszy był ubiegły rok. Podaż była duża, a ceny najniższe. Teraz widać już pewną tendencję wzrostową. Czynnikiem przyspieszającym wzrost cen będzie z pewnością działanie Funduszu Mieszkań na Wynajem. BGK ma kupić w ciągu czterech lat 20 tysięcy gotowych mieszkań w siedmiu największych miastach Polski. Na Poznań przypadałoby ich około 3 tysięcy. Biorąc pod uwagę, że rocznie w naszym mieście sprzedaje się 2600-2700 lokali, kilkaset kupionych w ciągu roku przez Fundusz znacząco ograniczy podaż. A tym samym ceny wzrosną. Jeśli więc kupować mieszkania - to teraz.