Krzysztof Kruszona, prezes Agrobeksu: W 2014 roku zabraknie mieszkań i ich ceny pójdą mocno w górę

W tym roku obchodzicie 25. rocznicę powstania firmy. Będzie okazja do świętowania kolejnych?
Krzysztof Kruszona: Oczywiście, innego scenariusza nie bierzemy pod uwagę.

Od kilku lat mamy wielki kryzys w całej branży budowlanej. Padają kolejne firmy i to większe od Agrobeksu. Ostatnio upadłość ogłosiła Alpine Baum, wcześniej poznańska Hydrobudowa. Skąd zatem optymizm w Pana głosie?
Krzysztof Kruszona: Nasza sytuacja jest inna niż tych firm. Jesteśmy średniej wielkości przedsiębiorstwem i zawieramy wyłącznie takie kontrakty, które możemy zrealizować. Nie bierzemy się za inwestycje, na które nas po prostu nie stać. W tej chwili mamy 16 budów. Jesteśmy również zdywersyfikowani, jeśli chodzi o inwestorów. A to oznacza, że nie jesteśmy uzależnieni od jednego zleceniodawcy i nie czekamy nerwowo kiedy zapłaci. Jeśli jeden inwestor wpadnie w kryzys, to my spokojnie reagujemy, bo to nie zachwieje naszą stabilnością.

Ostatnio realizujecie wiele inwestycji na rzecz instytucji publicznych. Czy to sposób na przetrwanie kryzysu?
Krzysztof Kruszona: Rzeczywiście, zmieniliśmy nieco profil naszej działalności. W zeszłym roku oddaliśmy 531 mieszkań, ale skupiamy się głównie na zamówieniach publicznych. Kończymy właśnie Interaktywne Centrum Historii Ostrowa Tumskiego, budujemy dla Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, mamy sporo zamówień z Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Ale to nie tylko nasza odpowiedź na kryzys. Przez tyle lat działalności zdobyliśmy kompetencje i potencjał, które pozwalają nam podejmować się zadań odmiennych od klasycznego budownictwa mieszkaniowego. Uznaliśmy, że błędem byłoby tego nie wykorzystać. Czas pokazał, że była to niezwykle udana decyzja.

Znaleźliście więc dobrego płatnika?
Krzysztof Kruszona: Na rynek budownictwa publicznego wkroczyliśmy jeszcze zanim pojawił się kryzys, mamy więc satysfakcję, że obraliśmy dobrą drogę rozwoju firmy. Ale istotnie, wobec bardzo trudnej sytuacji na rynku deweloperskim jest to rozwiązanie, dzięki któremu wprawdzie przyglądamy się sytuacji na rynku mieszkaniowym z niepokojem ale bez obaw o naszą przyszłość.

ICHOT jest naszą pierwszą budową jaką kończymy po poprzednim wykonawcy

I jednym z takich rozwiązań jest wspomniany ICHOT, które dokończycie zamiast zlikwidowanej już Hydrobudowy. Zdążycie oddać ten obiekt w terminie?
Krzysztof Kruszona: To pierwsza w naszej historii budowa, którą realizujemy po innym przedsiębiorstwie. Zawsze jest tak, że to my zaczynamy i my kończymy. Podchodziliśmy do tej inwestycji z pewnymi obawami, które na szczęście się nie potwierdziły. Budynek był odpowiednio zabezpieczony, tak więc mogliśmy bez przeszkód wznowić prace. Do naszych obowiązków należało m.in. wykonanie instalacji, wentylacji, położenie płytek, malowanie, czyli wykończenie całego obiektu. I tutaj nie mamy żadnych opóźnień.

Czyli w październiku ICHOT będzie gotowy?
Krzysztof Kruszona: Tak, ten termin uda się dochować. Nic obecnie nie wskazuje na to, by budowa została opóźniona. Dla naszej firmy ICHOT to prestiżowa inwestycja.

Nie tak dawno, po dużych opadach deszczu, pojawiły się głosy, że ICHOT może zostać zalany, gdy tylko poziom Warty się podniesie. Jest, to realne zagrożenie?**Krzysztof Kruszona: **Nie ma takiej możliwości. Wszystko zostało przewidziane. Jeśli stan wody się podniesie, to drzwi i tak wytrzymają - zamontowano wrota okrętowe, które wytrzymają każdy napór wody.

Wspomniał Pan o tym, że dzięki inwestycjom publicznym dajecie sobie radę na rynku. To oznacza, że w branży deweloperskiej jest aż tak źle?
Krzysztof Kruszona: Jest źle, ale to znaczy że będzie dobrze. Patrzę w ten sposób: jeżeli z każdej strony płyną złe informacje, to jest to dobra wiadomość. A informacje są takie, że jest niewielkie zainteresowanie klientów, dużo mieszkań stoi pustych. I to jest prawda. Z drugiej strony do tego jednak musiało dojść, zwłaszcza po bańce sprzed 4 lat. Teraz rynek się oczyszcza. I bardzo dobrze. W 2009 roku, czyli w szczytowym momencie hossy, tylko w aglomeracji poznańskiej naliczyłem 136 inwestycji deweloperskich. Wtedy każdy był deweloperem- wystarczyło tylko, że miał trochę wolnej gotówki.

Agrobex na początku swojego istnienia nie zajmował się deweloperką.
Krzysztof Kruszona: Mieliśmy działalność handlową związaną z materiałami budowlanymi, a potem spółkę informatyczną, która nadal istnieje. Nadal działają też nasze składy celne. Zarządzamy również naszymi mieszkaniami, ale w ponad 90 procentach zajmujemy się budowaniem. W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi zależało nam na tym, aby nie tracić kontaktu z klientami. Na początku oddawaliśmy nasze inwestycje zewnętrznemu administratorowi. Ale to nie była dobra współpraca. Zmieniliśmy to. Nasza opieka nie kończy się na etapie gwarancji i nasz klient o tym dobrze wie. Tak jak i my wiemy, że jego satysfakcja, jakość naszych produktów i usług wyznaczają naszą pozycję na rynku. I decydują o przyszłości firmy.

O ile mniej sprzedajecie mieszkań, niż powiedzmy w 2008 roku?
Krzysztof Kruszona: Trzy do jednego. Wtedy sprzedawaliśmy trzy mieszkania, a teraz jedno. To pokazuje skalę krachu, ale też pracę jaką musieliśmy wykonać, by zachować stabilną pozycję. Ale to nie koniec złych danych. Obecnie rozpoczęto o 35 procent mniej inwestycji mieszkaniowych. Pozwolenia na budowę - spadły o 32 procent. A to oznacza, że każdy rozsądny człowiek powinien właśnie teraz kupić mieszkanie. Bo nie kupuje już dziury w ziemi, jak to było jeszcze parę lat temu, ale ma gotowy produkt, który często jest tańszy. A w takich inwestycjach bezpieczeństwo jest najważniejsze. Do tego dochodzą niższe stopy procentowe. Obecnie mamy najlepszy czas na zakupu mieszkania.

Jeśli "MdM" nie wejdzie w życie w tym roku, to na rynku będzie bardzo źle

Kiedy to się zmieni?
Krzysztof Kruszona: Już w drugiej połowie 2014 roku. Ze względu na mniejszą ilość budów, skończą się mieszkania i ceny pójdą w górę.

Od stycznia wchodzą też nowe regulacje, według których kupujący będzie musiał mieć zapewniony wkład własny. Inaczej nie ma co marzyć o kredycie na własne "M". Ta regulacja jest potrzebna? Czy będzie to kolejne uderzenie w Waszą branżę?
Krzysztof Kruszona: Ta regulacja jest niepotrzebna. Do tej pory takiego ograniczenia nie było, więc po co je tworzyć? Tym bardziej, że kredyty hipoteczne są bardzo dobrze spłacane. Oczywiście gdzieś z tyłu głowy jest program "Mieszkanie dla młodych", który ma rozwiązać kwestię wkładu własnego. Ale co z tego programu ostatecznie wyjdzie? Tego nie wiemy.

Mieszkania dla młodych rozwiążą rzeczywiście kwestię wkładu własnego? Przecież doskonale Pan wie, że z programu tak naprawdę niewielu skorzysta, gdyż znajdują się w nim liczne pułapki czekające na młodych.
Krzysztof Kruszona: Sam nie jestem optymistą jeśli chodzi o ten program i jego zbawienny wpływ na rynek deweloperski. Zresztą trzeba otwarcie powiedzieć, że choć program jeszcze nie wszedł w życie, to już zaszkodził rynkowi. Przypomnę tylko, że w 2012 roku mówiło się, że kończymy z "Rodziną na swoim" i wchodzimy w "MdM". To się nie stało i klienci nadal czekają na "MdM"- odkładają zakup mieszkania w czasie. Jeśli program nie wejdzie w tym roku, to będzie już bardzo źle.

Ale oprócz terminu wejście są i inne problemy z tym programem.
Krzysztof Kruszona: Ma być finansowany ze zwrotu podatku VAT za materiały budowlane, który zostanie zlikwidowany. Państwo wydaje na to rocznie miliard złotych. Na "MdM" ma zostać przeznaczonych ok. 600 mln złotych. A co się stanie, jeśli wniosków składanych przez młodych Polaków będzie zdecydowanie więcej, a ich wartość przekroczy owe 600 mln zł? Jak wówczas będą te pieniądze dzielone?

Macie swój program, który opiera się na wkładzie własnym. Chodzi o Radosny dom - klient może mieć 30 procent wkładu własnego i wprowadzić się do mieszkania. Agrobex nie sprawdza przy tym zdolności kredytowej. Oferta cieszy się zainteresowanie?
Krzysztof Kruszona: Mniejszym niż zakładaliśmy i zapowiadały nasze badania rynku. W Swarzędzu powstaje jeden blok w takim systemie ze 180 mieszkaniami. Wydawało nam się, że będzie to bardzo atrakcyjne rozwiązanie, bo klient normalnie płaci czynsz, a jak chce wykupić mieszkanie, to dopłaca resztę i staje się właścicielem. Być może jeszcze nie wszyscy rozumieją założenia tego systemu i jego niewątpliwą atrakcyjność. Pewien wpływ ma zapewne też fakt, iż tę ofertę przedstawiamy klientom od stosunkowo niedawna. Pozytywne jest to, że mamy partnera w postaci banku, który finansuje projekt. To ruch we właściwym kierunku, bo mieszkania na wynajem w Polsce, to zaniedbana dziedzina. Z jednej strony mamy zbyt rygorystyczną ustawę o ochronie lokatorów, a z drugiej strony banki w Polsce nie mają takiej oferty - przychodzi biznesmen mówi, że zbuduje na wynajem, ale bank nie da na to kredytu.

600 mln zł - tyle pieniędzy ma przeznaczyć rząd na program Mieszkanie dla Młodych

Lepiej sprzedają się mieszkania w stanie deweloperskim czy pod klucz?
Krzysztof Kruszona: Nie wiem dlaczego ale od lat, zwłaszcza w Poznaniu nie chcemy kupować mieszkań pod klucz. Pewnie z przeświadczenia, że sami zrobimy taniej. Jeśli mamy pomocnika, który pomoże za "dziękuję", to się opłaca. W innym przypadku mieszkanie pod klucz, to zdecydowanie lepsze rozwiązanie. My do 2004 roku budowaliśmy tylko pod klucz, ale przestaliśmy walczyć z wiatrakami.

W tym biznesie dotykowymi profitami, takimi jak wasza karta rabatowa, można skusić klientów?
Krzysztof Kruszona: Myślę, że jeśli ktoś jest przekonany do lokalizacji, do mieszkania, to taki dodatkowy bonus może pomóc, ale na pewno nie od tego zależy czy ktoś kupi dane mieszkanie. Poznaniacy są racjonalni, i to cena jest najważniejsza.

Ludzie chętniej kupują mieszkania w Poznaniu, czy ościennych gminach?
Krzysztof Kruszona: Nie można jednoznacznie odpowiedzieć. Na decyzję klientów wpływa wiele czynników. Z pewnością ludzie szukają lokalizacji, które gwarantują pewien komfort życia. Jeśli tak jak w Swarzędzu jest szkoła, przedszkole, sklepy, to klienci chętnie kupują mieszkania. Wiedzą, że mieszkając pod Poznaniem, gdzie nie ma infrastruktury jedno z rodziców zmienia się w szofera. Takim nowym, atrakcyjnym miejscem wydają się Pobiedziska, gdzie jest nawet liceum. I takie miejsca nas interesują, a nie stawianie budynków w polu. Podstawą jest zbadanie rynku lokalnego i tego czy w ogóle potrzeba mieszkań.

Rozmawiali: Rafał Cieśla i Mateusz Pilarczyk