Kupno i sprzedaż nieruchomości z pośrednikiem czy na własną rękę?

Materiał powstał we współpracy z ANDRZEJ KONWERSKI NIERUCHOMOŚCI

Na pytania odpowiada Andrzej Konwerski, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, właściciel w Nieruchomości Konwerski. Na rynku nieruchomości działa od 2013 roku, ma w swym portfolio wielu zadowolonych klientów, są między nimi i tacy, którzy dzięki niemu uniknęli niekorzystnych finansowo i prawnie sytuacji związanych z zakupem czy sprzedażą nieruchomości. Specjalizuje się w rynku nieruchomości z Poznania i okolic. Najwięcej satysfakcji sprawiają mu klienci, którzy zgłaszają się do niego z polecenia.

Rozmawia: Maja Bereszyńska

Jak wygląda dzień pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Dobry Pośrednik pracuje bezustannie! (śmiech). Praca daje mi poczucie spełnienia, lubię to, co robię, więc nawet gdy spaceruję i widzę przyczepioną na drzewie kartkę z napisem „sprzedam mieszkanie” - zatrzymuję się i spisuję numer telefonu, z myślą, że może będzie to idealne mieszkanie dla któregoś z moich Klientów.

A mój dzień pracy wygląda tak: analiza rynku, budowanie portfolio, szukanie ogłoszeń w serwisach internetowych i w prasie, w kanałach social media. To także stałe poszerzanie wiedzy prawnej, branżowej, a także marketingowej niezbędnej do skutecznego promowania nieruchomości. Dalej: rozmowy telefoniczne, spotkania, oglądanie nieruchomości, robienie zdjęć i wreszcie publikacja ogłoszeń. Kojarzenie dwóch stron sprzedaży, i kolejne spotkania… tak każdego dnia. Korzystam też ze współpracy z innymi biurami, ponieważ zależy mi, aby klient w jak najkrótszym czasie otrzymał to, czego oczekuje. Każdego dnia stawiam na dialog, wsłuchuję się w głos każdej ze stron - to pozwala na sprawniejsze i szybsze dopięcie transakcji.

W 2014 roku ustawa deregulacyjna zniosła wszystkie określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami wymogi dotyczące wiedzy, kwalifikacji. Jak Pana zdaniem rozpoznać kompetentnego pośrednika?

Po pierwsze: licencja. Przed rokiem 2014 poczucie bezpieczeństwa dawała licencja pośrednika w obrocie nieruchomościami, część pośredników nadal z tych licencji korzysta. Wspomniana ustawa zniosła obowiązek posiadania licencji, na co od razu zareagowała Polska Federacja Rynku Nieruchomości, wprowadzając Licencje Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami PFRN, którą uzyskuje się na podobnych warunkach.

Po drugie: ubezpieczenie. Wspomniana ustawa nie zniosła obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej pośredników, co – obok licencji – daje poczucie bezpieczeństwa. W praktyce jednak zdarza się tak, że nie każdy pośrednik ubezpieczenie posiada. Jako kupujący czy sprzedający mieszkanie nie zawsze mamy świadomość, że kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień podpisania umowy powinna stanowić załącznik do tejże umowy. Warto również zwrócić uwagę, jakiej wysokości jest ubezpieczenie OC pośrednika. Wymagane prawem jest 25 000 EUR. Myślę jednak, że pracując przy sprzedaży droższych nieruchomości, wskazane jest, aby pośrednik dysponował ubezpieczeniem OC o znacznie wyższej wartości.

Po trzecie, według mnie najważniejsze: podejście do pracy! Pośrednikowi powinno przede wszystkim zależeć na obejrzeniu przyjmowanej nieruchomości, na rozmowie ze sprzedającym, na zrobieniu własnych zdjęć. Nie wyobrażam sobie, że Dobry Pośrednik prosi sprzedającego o przesłanie zdjęć czy kopiuje je z innych serwisów!! A takie sytuacje nierzadko mają miejsce. Jeszcze przed spotkaniem warto zwrócić uwagę, w jaki sposób pośrednik promuje ogłoszenia. Czy jest on zauważalny w mediach (strona www, serwisy internetowe, social media, prasa, ulotki) i gdzie mieści się jego biuro.

Pośrednicy często przekonują klientów do współpracy opartej o umowę na „wyłączność”, część klientów takie umowy decyduje się podpisać. Jakie argumenty przemawiają za podpisaniem takiej umowy?

W praktyce stawiam na rozmowę z klientem, staram się znaleźć najlepsze z możliwych rozwiązań korzystnych dla każdej ze stron. Nie zmuszam do podpisywania umowy na wyłączność. Jeśli mówimy o mieszkaniach, zgadzam się na podpisanie umowy otwartej. Jednak w przypadku gruntów i budynków, gdzie dla właściwych efektów marketingowych trzeba wyeksponować nieruchomość na zewnątrz oraz pokazać otoczenie, wówczas wskazujemy na umowy z wyłącznością.

Bez względu na wybrany rodzaj umowy (z wyłącznością lub otwartą) zachęcam do współpracy z jednym biurem lub ograniczoną liczbą biur. Współpracując z jednym biurem, zyskujemy w oczach potencjalnych klientów, którzy otrzymują spójne komunikaty dotyczące danej nieruchomości. Nie wywołujemy efektu paniki, nie otwieramy tym samym furtki do zbytniej negocjacji ceny, co często ma miejsce, gdy zlecamy pośrednictwo kilku agentom. Oszczędzamy czas, co w rezultacie przekłada się na szybszą transakcję.

Ważne, aby współpraca opierała się na podpisanej umowie. Brak podpisanej umowy powoduje, że wspomniane ubezpieczenie pośrednika – nie funkcjonuje.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami pośrednik po podpisaniu umowy ma dostęp do dokumentów: ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabel taksacyjnych i map taksacyjnych, itd.

Dla przeciętnego Kowalskiego, nie korzystającego z pomocy Pośrednika, odnalezienie się w tych dokumentach może być nie lada wyzwaniem…

Tak, to prawda. Często zwracają się do mnie klienci, którzy nie posiadają wiedzy niezbędnej do przeprowadzenia transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości w sprawny i bezpieczny sposób. Tym klientom jako pośrednik daję przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa! Wspieram klienta podczas całego procesu kupna/sprzedaży.

Weryfikuję stan prawny nieruchomości oraz przekazuję informacje stronom. Pomagam w zebraniu niezbędnych dokumentów. Wspieram działania stron przy umowie przedwstępnej oraz ostatecznej, u notariusza. Wyjaśniam obu stronom, jak ten proces będzie wyglądał, co oznaczają poszczególne zapisy w umowie (np. tzw. tytuły egzekucyjne), jak będzie wyglądał proces płatności oraz przekazania

nieruchomości, a także w jaki sposób będzie to zabezpieczone. To jeden typ klienta, ale współpracuję również z inwestorami, szukającymi mieszkań, domów do remontu, pod wynajem, działek, lokali często ze skomplikowaną sytuacją prawną, która znacząco wpływa na obniżenie ceny nieruchomości. Dla tych klientów jestem przede wszystkim osobą, która oszczędza ich czas – dostarczając korzystne, wstępnie sprawdzone oferty.

Mówi się, że niewiedza kosztuje. Może się okazać, że więcej niż zapłata dla Pośrednika za bezpieczne przeprowadzenie transakcji. Korzystając ze zdobytego przez lata doświadczenia, mógłby Pan wskazać jakąś przykładową sytuację, w której sprzedający lub kupujący nieruchomość poniósł straty wynikające z niewiedzy?

Tak, takie sytuacje zdarzają się nierzadko. Jako przykład podam sytuację, w której mogłoby dojść do niekorzystnej dla jednej ze stron sytuacji, gdyby klient bez wiedzy działał na własną rękę. Przy podpisaniu umowy przedwstępnej, sprzedający od kupującego przyjmuje zadatek. A zadatek ma to znaczenie, że jeśli do umowy przeniesienia nie dojdzie z winy sprzedającego, musi on zwrócić zadatek najczęściej w podwójnej wysokości, co wiąże się z niemałą stratą finansową. W ciągu ostatnich dwóch lat, trzy razy podczas przyjmowania nieruchomości do sprzedaży miałem przykry obowiązek poinformowania osoby sprzedającej, że nie przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, który chce sprzedać, ponieważ zostało ono błędnie przekształcone z tzw. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Gdyby doszło do podpisania umowy przedwstępnej – przed sprawdzeniem sytuacji prawnej – nie doszłoby do sprzedaży z winy sprzedającego w określonym terminie, co wiązałoby ze stratą finansową sprzedającego, o której wspomniałem wyżej.

Jeszcze większe problemy pojawiają się, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości z wadą prawną. A takie sytuacje również mają miejsce.

Podsumowując naszą rozmowę zapytam – jak w tytule: Kupno/sprzedaż nieruchomości z pośrednikiem czy na własną rękę?

Spotykamy się jakby z dwoma typami osób, które nie chcą korzystać ze współpracy z pośrednikiem.

1) osoby, które mają doświadczenie, niezbędną wiedzę prawną dotyczącą obrotu nieruchomościami, dodatkowo są biegłe w tematach marketingowych (pomocnych przy sprzedaży), a przy tym mają świetne zdolności komunikacyjne. Podsumowując, są świetnymi sprzedawcami!

2) osoby, które chcą zaoszczędzić, a powyższej wiedzy nie mają.

Tym drugim odpowiadam: zdecydowanie z pośrednikiem! Nie zawsze działanie na własną rękę niesie ze sobą oszczędności, często jest dokładnie na odwrót. Zdobywanie nowej wiedzy potrzebnej do przeprowadzenia transakcji pod względem prawnym generuje duże nakłady czasu, którego z reguły stale nam brakuje. Do tego dochodzą koszty finansowe związane z publikacją ogłoszeń (pośrednicy często mają wynegocjowane dużo niższe stawki) – czas sprzedaży nieruchomości wydłuża się, tracimy zapał i energię, wypalamy się, nie odnosząc pozytywnego rezultatu. Zmęczeni sytuacją zwracamy się o wsparcie do pośrednika. Warto zatem podjąć decyzję wcześniej, oszczędzając czas i pieniądze, zyskując poczucie bezpieczeństwa i spokoju.

Nieruchomości Konwerski
Os. Pod Lipami 104 lok. 20
(od ul. Słowiańskiej)
61-638 Poznań
+48 604-227-922
e-mail: biuro@nieruchomosci-konwerski.pl

www.nieruchomosci-konwerski.pl
FB Nieruchomości Konwerski

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3