Mieszkania w Starej Cegielni w Poznaniu oddane z opóźnieniem. Lokatorzy: "Przez rok żyliśmy na kartonach"
Z rocznym opóźnieniem klucze do mieszkań odebrali właściciele lokali powstałych w ramach pierwszego etapu budowy osiedla Stara Cegielnia. Domagają się odszkodowań za opóźnienia od dewelopera. Ten jednak tłumaczy, że winny nie jest on, ale miejscy urzędnicy. Z kolei ci podkreślają, że nie mogą ponosić odpowiedzialności za terminy, do których zobowiązał się deweloper. Kto ma rację w tym sporze?
- W czerwcu ubiegłego roku mieliśmy odebrać klucze do mieszkań. I faktycznie, odebraliśmy je w czerwcu, tyle że rok później
- mówią właściciele lokali, które powstały w Poznaniu w ramach pierwszego etapu budowy osiedla Stara Cegielnia. Za inwestycją stoi Grupa Kartuska. Osiedle powstaje na Górczynie w okolicach ulicy Ceglanej.
- O opóźnieniu byliśmy informowani właściwie z miesiąca na miesiąc i zawsze musieliśmy się o te wiadomości upominać. Termin oddania mieszkań był przekładany, a to rodziło dla nas dodatkowe koszty. Każdy przecież musiał gdzieś mieszkać, wynajmował mieszkania, a jednocześnie często spłacał jeszcze kredyt - podkreślają mieszkańcy.
Niektórzy przez rok przeprowadzali się nawet dwukrotnie licząc, że wkrótce dojdzie do odbioru kupionego mieszkania. Termin był przekładany i ponownie musieli czegoś szukać.
Obecnie, właściciele mieszkań domagają się od dewelopera zapłacenia kar umownych: za niewywiązanie się z terminu oddania lokali oraz przeniesienia ich własności u notariusza.
- Wysokości tych kar zależą od kilku czynników, ale wahają się od 30 do 80 tysięcy złotych
- relacjonują nasi rozmówcy.
Niektórzy z nich wysłali już deweloperowi po dwa wezwania do zapłaty i przygotowują się do wejścia na drogę sądową. Deweloper bowiem nie zamierza wypłacić odszkodowań. Jak tłumaczy prawnik Kartuskiej - winna nie jest firma, ale poznańscy urzędnicy.
Dlaczego? Budowa pierwszego etapu Starej Cegielni opóźniła się przez problemy z budową inwestycji drogowej w części ulicy
Ceglanej. To o tyle kluczowe, że w jej ciągu znajdują się sieci wodno-kanalizacyjne, ciepłownicze i teleinformatyczne. I mimo że sam budynek był gotowe już wcześniej, to bez doprowadzenia do niego tych sieci, nie można było uzyskać zezwolenia na użytkowanie budynku.
Pierwszą decyzję o zamiarze realizacji inwestycji drogowej wydał prezydent miasta Poznania na wniosek inwestora. Tyle że odwołał się od niej właściciel sąsiedniej działki, który m. in. nie zgadzał się z planowanym przebiegiem drogi.
Sprawa trafiła do wojewody. - Decyzja została częściowo uchylona i w zasadniczej części zmieniona przez wojewodę wielkopolskiego. Co istotne, wojewoda w swojej decyzji stwierdził wprost, że rozstrzygnięcia decyzji miasta były niezgodne z prawem - podkreśla Kartuska w odpowiedzi udzielonej naszej redakcji (cała treść na końcu artykułu).
W postępowaniu konieczne były zmiany projektowe. Kartuska podkreśla, że już na etapie postępowania w pierwszej instancji, zwracała uwagę, że jest ono prowadzone niewłaściwie. Przedstawiciele spółki dodają, że miasto było bierne przy postępowaniu przed wojewodą i gdyby nie jej starania, trwałoby ono jeszcze dłużej.
W jednym z pism przekazanych nam przez mieszkańców, można przeczytać zdanie, że deweloper „bierze pełną odpowiedzialność za opóźnienie i nie wycofuje się z odsetek i kar”.
Obecnie Kartuska odpowiada:
- Deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wynikły stan. Powodem dla zaistniałego stanu była niezgodna z prawem decyzja prezydenta miasta Poznania. Żadna z osób uprawniona do reprezentacji spółki, nie składała tego typu oświadczeń.
Dalej czytamy, że w jednym przypadku faktycznie doszło do potwierdzenia rzekomej odpowiedzialności dewelopera, ale zaraz po takim błędzie zostało złożone notarialne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych. Deweloper dodaje, że skoro przyczyna opóźnienia leży po stronie miasta, to do niego powinni się ewentualnie kierować mieszkańcy.
Sprawdź również: Warta Park Luboń: Nowo wybudowane mieszkania już straszą grzybem. Deweloper Pajo się tym nie przejmuje
Co na to miasto? Joanna Żabierek, rzecznik UMP, tłumaczy nam, że nie może ono ponosić winy za terminy dewelopera. Zaznacza, że wszelkie decyzje były wydane zgodnie z wnioskiem dewelopera i terminowo. Jako adresata roszczeń z tytułu kar umownych urzędnicy wskazują... właśnie dewelopera.
Tymczasem mieszkańcy nie zamierzają składać broni i w ostatnim czasie wywiesili na balkonach banery. Żądają na nich m. in. wypłacenia kar przez Kartuską. Sam deweloper zdaje sobie sprawę z działań właścicieli lokali, ale zaznacza, że będzie się bronić, bo roszczenia są nieuzasadnione.
Deweloper odpowiada na nasze pytania
Poniżej zamieszczamy pełną odpowiedź przygotowaną przez prawnika Grupy Kartuska i przesłaną do naszej redakcji w pierwszej połowie listopada, wraz z pytaniami.
Czy faktycznie występowało opóźnienie w oddaniu lokali?
Faktycznie występowało opóźnienie w przeniesieniu własności lokali. Natomiast obecnie na bieżąco własność tych lokali jest przenoszona na nabywców. Są umawiane terminy u notariusza, a nabywcy przystępują do aktów notarialnych. Zaznaczam tutaj, że z uwagi na charakter umów (umowy deweloperskie), muszą być one obsługiwane przez jednego notariusza, stąd wyznaczane terminy uwzględniają obłożenie pracą kancelarii notarialnej.
Czym były spowodowane problemy?
Niezgodną z prawem decyzją Prezydenta Miasta Poznania o zamiarze realizacji inwestycji drogowej, która została częściowo uchylona i w zasadniczej części zmieniona przez wojewodę wielkopolskiego. Co istotne, wojewoda w swojej decyzji stwierdził wprost, że rozstrzygnięcia decyzji miasta były niezgodne z prawem. Decyzja o zamiarze realizacji inwestycji drogowej, dotycząca budowy ciągu ul. Ceglanej, jest o tyle kluczowa że w jej ciągu zbudowane zostały sieci wod-kan, ciepłownicza i teleinformatyczna. Opóźnienie w pozyskaniu ostatecznej i wykonalnej decyzji skutkowało opóźnieniem w wykonaniu prac w ww. zakresie, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Pozyskanie prawomocnej i ostatecznej, tym samym wykonalnej, decyzji o zamiarze realizacji inwestycji drogowej (ZRiD) umożliwiło opracowanie dokumentacji budowy sieci (z uwagi na zmiany treści decyzji ZRiD przez wojewodę konieczne były zmiany projektowe do wykonanych wcześniej projektów, które w wersji pierwotnej były gotowe w momencie składania wniosku do Prezydenta Miasta Poznania, jednak, jak wspomniano wyżej, wymagały zmian – wygenerowało to dodatkowe opóźnienie). Podkreślić trzeba, że Spółka, już na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji, zwracała uwagę na to, że jest ono prowadzone niewłaściwie – choćby kwestia przepisania decyzji wodnoprawnych na miasto Poznań. Spółka prosiła o to przed wydaniem decyzji ZRiD, jednak ZDM odpowiedział, że jest to niepotrzebne. Jak wynika z treści decyzji Wojewody Wielkopolskiego, było to stanowisko oczywiście błędne. Zaznaczyć trzeba, że postępowanie o wydanie decyzji ZRiD cechuje się tym, że zarówno wnioskodawcą, jak i organem rozpatrującym sprawę jest Prezydent Miasta Poznania. Spółka nie była stroną postępowania, ani wnioskodawcą. Miasto Poznań w postępowaniu przed organem drugiej instancji brało udział całkowicie biernie. Spotkania z urzędnikami urzędu wojewódzkiego były organizowane wyłącznie z inicjatywy i staraniem spółki. Tak samo zmiany dokumentacji projektowej i innych dokumentów dokonano wyłącznie staraniem i nakładem pracy spółki. Gdyby nie te działania, wojewoda wielkopolski uchyliłby decyzję wydaną ZRiD pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Skutkowałoby to dodatkowym opóźnieniem, przy czym uprawnione jest założenie, że w stosunku do tak wydanej decyzji ponownie zostałoby złożone odwołanie. Spowodowałoby to kolejne opóźnienie sięgające co najmniej około 9-12 miesięcy.
Czy informowaliście Państwo, że "bierzecie pełną odpowiedzialność za opóźnienie i nie wycofujecie się z odsetek i kar"?
Deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wynikły stan. Jak wskazano we wcześniejszej odpowiedzi, powodem dla zaistniałego stanu była niezgodne z prawem decyzja Prezydenta Miasta Poznania. Żadna z osób uprawniona do reprezentacji spółki, nie składała tego typu oświadczeń. W jednym przypadku doszło do potwierdzenia rzekomej odpowiedzialności dewelopera, natomiast niezwłocznie po powzięciu wiedzy o popełnionym błędzie, zostało złożone wobec tej osoby notarialne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych.
Co sprawia, że obecnie mieszkańcy nie mogą ich od państwa wyegzekwować?
To pytanie jest bezprzedmiotowe. Deweloper nie może odpowiadać za błędy organów administracji. Co należy jeszcze raz podkreślić, przenoszenie własności mieszkań odbywa się obecnie na bieżąco, z uwzględnieniem obłożenia pracą kancelarii notarialnej obsługującej inwestycję, a roszczenia wobec dewelopera są kierowane jedynie przez część nabywców lokali.
Czy z właścicielem sąsiedniej działki zostało przed rozpoczęciem inwestycji pisemnie ustalone, że umożliwi on wykonanie jej części przebiegającej przez jego działkę? Chodzi o instalację wodną i cieplną.
Ustalenia takie nie byłyby skuteczne. Sieć cieplna wykonana była wyłącznym nakładem prac Veolii (dostawca usług), włącznie z pracami projektowymi. Decyzja ZRiD, z pomocą której zbudowano sieci, wydana została na wniosek Prezydenta Miasta Poznania. Pomijając jednak powyższe, właściciel działki nie wyraził zgody na budowę infrastruktury w kształcie przewidzianym przez Urząd (sporne było przede wszystkim położenie i przebieg skrzyżowania z ulicą Klinkierową).
Podkreślić jednak trzeba, że nawet przy pełnej zgodzie i współpracy właściciela działki sąsiedniej, konieczne było pozyskanie decyzji ZRiD. Umożliwiała ona bowiem pozyskanie pozwolenia na budowę sieci. Oczywiście w takiej sytuacji nie byłoby złożone odwołanie, co zaoszczędziłoby czas potrzebny na rozpatrzenie odwołania, zmianę dokumentacji budowlanej sieci, termin wykonania sieci cieplnej przez Veolię (musiał być od nowa ustalany – wejście na plac budowy nie następuje z dnia na dzień, a wymaga wcześniejszego planowania, z wyprzedzeniem paru miesięcy – bowiem pierwotny termin oczywiście nie mógł być uwzględniony.
Jeśli nie, to w jaki inny, wiążący sposób, została ta możliwość zabezpieczona?
Niemożliwe było zastosowanie innego mechanizmu budowy inwestycji sieciowej, niż za pomocą decyzji ZRiD. Decyzja ta, między innymi, porządkuje kwestie własnościowe. Niemożliwe było przeprowadzenie sieci po nieruchomościach będących częściowo własnością spółki, oraz osób trzecich, w tym miasta Poznania. Możliwe jest to jedynie po uporządkowaniu kwestii własnościowych. Procedura decyzji ZRiD jest, wbrew pozorom, najszybsza i najsprawniejsza. Zastosowanie innych mechanizmów, nawet przy przychylności właścicieli i osób zainteresowanych, byłoby znacznie dłuższe.
Zobacz: Poznań: Deweloperzy żonglują parkingami. 90 rodzin nie dostanie kluczy do mieszkań na Ratajach
Jak obecnie wygląda państwa stanowisko w wyżej opisanej sprawie? Czy mieszkańcy będą się mogli ubiegać o pieniądze wynikające z odsetek i kar umownych? Jeśli tak to w jakim terminie zostaną one wypłacone? Jeśli nie, to dlaczego?
Ponieważ przyczyna opóźnienia inwestycji leży po stronie organu administracji, nabywcy potencjalne roszczenia winni kierować do tego organu. Deweloper nie posiada wiedzy, czy nabywcy mieszkań kierowali roszczenia o odszkodowanie do tego podmiotu.
Jeszcze raz należy podkreślić, że roszczenia o zapłatę kary umownej kierowane wobec dewelopera pozbawione są podstaw prawnych, gdyż zastrzeżona w tej umowie kara umowna jest rodzajem odszkodowania, które mogłoby się zaktualizować wyłącznie w przypadku udowodnienia winy deweloperowi. Deweloper nie może ich uznać, gdyż nie ponosi winy w zaistniałym stanie. Deweloper podjął na własny koszt wszelkie możliwe działania, aby jak najszybciej uchylić niezgodną decyzję Prezydenta Miasta Poznania, co nastąpiło decyzją wojewody. Deweloper mimo, że nie ma wpływu na sprawność postępowań administracyjnych, robił wszystko aby decyzja ta została jak najszybciej uchylona.
Deweloperowi znane są planowane działania niektórych nabywców lokali, łącznie z tym, że przygotowywany jest pozew zbiorowy wobec spółki. Natomiast niezależnie od wystąpień oraz żądań skierowanych do dewelopera (mających często co zrozumiałe, emocjonalny charakter), deweloper ma obowiązek bronić się za pomocą wszelkich instrumentów prawnych, przed nieuzasadnionymi roszczeniami o charakterze finansowym.
Czy pozostałe etapy inwestycji Stara Cegielnia przebiegają obecnie zgodnie z harmonogramem?
Kolejny etap inwestycji przebiegał będzie zgodnie z planem. Wynika to z faktu, że niezgodna z prawem decyzja organu administracji, miała wpływ na pierwszy i częściowo na drugi etap. Z uwagi na fakt, że decyzja ta jest prawomocna i dotyczy również kolejnego etapu, nie ma ryzyka, że będzie on dotknięty tymi problemami co poprzednie. W konsekwencji zarówno deweloper, jak i nabywcy kolejnego etapu inwestycji, są w dużo lepszej sytuacji prawnej niż we wcześniejszych etapach.
Sprawdź: Baranowo: Spór o nowe osiedle