Mieszkanie na wynajem, sprawdź popyt i ceny w okolicy

- Każdy inwestor liczy swój czysty zarobek z najmu w trochę inny sposób. Dla uproszczenia, jako stopę zwrotu można przyjąć roczny przychód z najmu brutto podzielony przez cenę zakupu nieruchomości - mówi Robert Kuliga ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik.

Większe miasta, jak Warszawa, Kraków czy Poznań oferują nieruchomości generalnie sporo droższe niż miasta mniejsze i mniej popularne, a z drugiej strony stawki czynszów za wynajem nie zawsze są proporcjonalnie wysokie do cen zakupu , stopy zwrotu z inwestycji będą w tych miastach generalnie niższe i jak pokazuje praktyka mogą wynosić od około 4 do maksymalnie 10 proc. Jednocześnie kupując nieruchomości na wynajem w dużym mieście można liczyć na zyski związane ze wzrostem wartości tych nieruchomości na przestrzeni wielu lat.

Z drugiej strony jest wiele mniejszych miejscowości, w których ceny nieruchomości są o wiele niższe, a popyt na wynajem często niemały i stawki za wynajem bardzo atrakcyjne w stosunku do cen zakupu.

Przed podjęciem decyzji trzeba zatem przeanalizować sytuację na rynku. Należy przede wszystkim sprawdzić za ile można wynająć daną nieruchomość, czy te przychody będą wyższe niż np. koszty utrzymania lokalu wynikające z opłat administracyjnych czy raty kredytu hipotecznego.

Trzeba wziąć pod uwagę, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne i obecna rata za parę lat po wzroście stóp procentowych może okazać się wyższa niż przychody z najmu.

Kolejnym elementem jest rodzaj nieruchomości, którą chcemy wynająć i liczbę pokoi - należy po prostu sprawdzić na co jest popyt. Od dłuższego czasu niezmienną popularnością wśród inwestorów cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 m2, które stosunkowo najłatwiej jest wynająć.

Nie mniej ważna jest też lokalizacja. Jej atrakcyjność może wynikać z wielu czynników takich jak bliskości uczelni, zakładów pracy, dostępności środków komunikacji, miejskich planów rozwoju i inwestycji.

Dokonanie odpowiedniego wyboru i zakup nieruchomości to dopiero początek. Aby inwestycja przyniosła oczekiwane efekty trzeba też odpowiednio zarządzać najmem. Najczęściej popełniane błędy to zbyt optymistyczne prognozy przychodów z najmu z jednoczesnym niedoszacowaniem kosztów i pominięciem ryzyka pustostanów, zły wybór najemców, a także umowy najmu, niedostatecznie chroniące interes właściciela.

Większości z nich można uniknąć i oszczędzić sobie rozczarowań.

Przede wszystkim trzeba założyć, że od czasu do czasu mieszkanie będzie stało puste. W przypadku wynajmowania lokalu studentom nie nadmiernie optymistycznym założeniem jest, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 10 miesięcy w roku. Trzeba więc tak skalkulować czynsz, by pokrył on także opłaty administracyjne oraz ewentualnie ratę kredytu przez kolejne dwa miesiące w roku.

Trzeba oczywiście uwzględnić podatek dochodowy. Wynajmując mieszkanie można wybrać jeden z dwóch sposobów opodatkowania: ryczałtowe (wtedy podatek to 8,5 proc. przychodów z najmu), można także rozliczać się na zasadach ogólnych. W tym ostatnim przypadku podatek wynosi 18 proc., ale można odliczyć np. amortyzację mieszkania, ratę kredytu hipotecznego czy wliczyć w koszty nakłady ponoszone na remonty, naprawy itp.

Kolejna sprawa to odpowiedni wybór najemcy. To właśnie od niego zależy czy wpływy z mieszkania będą regularne. Dlatego też trzeba zażądać zaświadczenia o dochodach (w przypadku studentów, którym mieszkanie finansują rodzice dokumentów poświadczających ich dochody), uzyskać adres miejsca pracy i telefon do pracy. Warto też zażądać kontaktu do właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania.

Niechęć do podania tych informacji powinna skłonić do poszukiwania innego najemcy.