Młodzi nie mają szans na mieszkanie komunalne. Tomasz Lewandowski, prezes ZKZL Poznań: Coraz mniej osób stać na kredyt

Czy przeciętny młody poznaniak ma szansę na mieszkanie komunalne bez czekania kilkudziesięciu lat?
Coraz mniejsza grupa mieszkańców jest w stanie zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie, nie mówiąc już o zakupie za gotówkę. Trudna sytuacja na rynku kredytowym spowodowała także skokowy wzrost czynszów najmu, dlatego w sposób naturalny osoby takie będą zwracały się do instytucji publicznych. My te trendy w Poznaniu i ZKZL zauważyliśmy o wiele wcześniej i zmiany w polityce mieszkaniowej zachodzą u nas od 2015 roku. Dzisiaj mamy w pełni przygotowane instrumentarium do tego, żeby tę politykę realizować. Mamy spółki miejskie wyposażone w majątek wyposażone w pozaciągane kredyty, które mogą służyć wkładowi własnemu do wielu przedsięwzięć mieszkaniowych. Dzięki temu możemy pozytywnie odpowiedzieć na oczekiwania młodych poznaniaków.

To może inaczej, mam znajomego, który ma 30 lat, stabilną pracę i zarabia przeciętne wynagrodzenie. Sam się utrzymuje i nie dostał kredytu hipotecznego, bo ma za małą zdolność. Czy może liczyć na mieszkanie komunalne?
Co oczywiste, mieszkania komunalne są w pierwszej kolejności kierowane do osób niezamożnych oraz tych, którzy nie mają wielkich szans na polepszenie swojej sytuacji dochodowej. Dlatego preferencje w otrzymaniu mieszkania mają seniorzy i osoby z różnymi niepełnosprawnościami. Młode i zdrowe osoby nie mają szans na uzyskanie odpowiedniej liczby punków, a co się z tym wiąże szans na mieszkanie komunalne. To jest grupa osób, która jest mobilna na rynku pracy, ma zdolność zarobkową zupełnie inną niż emeryt, który jest uwięziony gdzieś tam w mieszkanku na poddaszu, w złym stanem technicznym i jeszcze z wysokim czynszem. Schorowany emeryt nie ma żadnych szans zarobienia dodatkowych pieniędzy, więc siłą rzeczy, przy ograniczonej liczbie lokali, musimy wskazywać te osoby, którym trudniej jest potrzeby mieszkaniowe zaspokoić. Staramy się jednak do osób młodych kierować inne programy niż podstawowa ścieżka wejścia do zasobu m.in. mieszkania do remontu. Chcemy, aby w ramach tego programu, komisja jako lokatorów wskazywała część młodych wnioskodawców. Poza mieszkaniami do remontu mamy inne programy jak np. Mieszkanie dla absolwenta czy ofertę PTBS skierowaną dla osób nieco lepiej zarabiających.

To z jaką ofertą wychodzi miasto? Z jednej strony jest taka klasyczna kolejka, gdzie czeka się dłużej lub krócej, mamy jeszcze mieszkania do remontu, jakie to są jeszcze inne programy?
Poznań ma szeroką ofertę mieszkaniową, którą kieruje do różnych grup społecznych i wiekowych. Rodzaj oferty zależy od sytuacji dochodowej, rodzinnej oraz chorobowej wnioskodawcy. Podstawową formą pomocy są mieszkania socjalne oraz komunalne, o które wnioskuje się do Prezydenta Miasta. Te pierwsze, z niższym czynszem i standardem są dla osób z niższymi dochodami, te drugie dla osób o nieco wyższych dochodach, ale i mają wyższy czynsz. W ramach mieszkań socjalnym mamy także ofertę mieszkań ze wsparciem treningowym. Są to mieszkania wspólne, w których operatorem są tak cenne organizacje społeczne, jak Barka czy Caritas prowadzące dla naszych lokatorów wsparcie psychologiczne, prawne czy doradcze. Jest to okresowa forma wsparcia mieszkaniowego dla osób, które tego potrzebują z uwagi na różne problemy, na przykład przebytą chorobę alkoholową, choroby psychiczne czy doświadczenia przemocowe w poprzednim miejscu zamieszkania. Przed przydziałem lokalu docelowego staramy się tym osobom pomóc, by najem w nowym miejscu odbywał się spokojnie i bez jakichkolwiek uciążliwości dla sąsiadów. Progi dochodowe, od których uzależniony jest przydział lokalu socjalnego i komunalnego, szczegółowo określa prawo miejscowe, a odpowiednią informację można znaleźć na stronach miasta.

Dla osób nieco lepiej sytuowanych mamy propozycję zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego do remontu, czyli lokator zobowiązuje się przeprowadzić remont w mieszkaniu w zamian za co uzyskuje umowę najmu na czas nieokreślony. W przypadku tego programu maksymalne dochody mogą być o 50% wyższe od tych dla lokali komunalnych. Dla osób mających jeszcze wyższe dochody mamy ofertę TBS-ów z flagową propozycją zawarcia umowy najmu z partycypacją w kosztach budowy lokalu sięgającą maksymalnie 30% oraz umowę najmu z opcją dojścia do prawa własności lokalu. Ten ostatni program jest w istocie formą zakupu nieruchomości rozłożoną w czasie, tyle tylko, że kredytodawcom nie jest bank, a instytucje miejskie i nie występuje tu prowizja dewelopera. Poza tym pracujemy nad kolejną formą najmu, która poszerzy ofertę miejską o lokale stanowiące prywatną własność, a z różnych względów stojące dzisiaj puste.

Na czym będzie ona polegała?
To są mieszkania w ramach Społecznej Agencji Najmu. Mam nadzieję, że projekt ruszy od pierwszego kwartału następnego roku. Agencja wydzierżawia prywatne mieszkania od prywatnych właścicieli i podnajmuje te lokale osobom potrzebującym, które albo nie załapały się na żaden z programów, albo uznają, że ta forma jest dla nich atrakcyjniejsza. Te osoby uzyskują dopłatę do czynszu z Banku Gospodarstwa Krajowego, która dzisiaj wynosi średnio 390 zł na miesiąc. Poza tym wysokość czynszu w tych mieszkaniach będzie niższa niż rynkowa z tego względu, że prywatni właściciele mieszkań mogą liczyć na zwolnienie ich dochodu z najmu z podatku dochodowego i VAT. Motywuje to zatem do zaoferowania niższej stawki czynszu. SAN, działający w imieniu samorządu, będzie pewnym płatnikiem i to w ujęciu 12 miesięcy w roku, a nie jak przy najmie studenckim 10-ciu. W razie jakichkolwiek zniszczeń SAN wyremontuje lokal właścicielowi, więc udostępnienie mieszkania w tej formule nie będzie praktycznie wiązało się z żadnymi ryzykiem.

A ile taki właściciel może maksymalnie otrzymać czynszu za wynajem?
W związku z tymi wszystkimi ulgami i udogodnieniami powinien przejawiać gotowość do obniżenia czynszu w stosunku do tego, co uzyskałby w skali miesiąca na rynku i takie doświadczenie mamy, bo przez 4 lata prowadziliśmy podobny program: Miejskie Biuro Najmu. Średnią wartość czynszu administracyjnego dla właściciela mieszkania udostępnianego w ramach tego programu wynosiła 1100 zł. Mieliśmy zarówno kawalerki, jak i mieszkania 2-, 3-pokojowe. Oczywiście te czynsze w ostatnich kilku miesiącach wystrzeliły bardzo mocno w górę, jednak nawet w okresie przed tymi wzrostami takie stawki na wolnym rynku były absolutnie nieosiągalne. Mieliśmy bardzo dużo osób, jednakowo prywatnych, jak i firmy, zainteresowane tym programem, bo byliśmy postrzegani jako pewny płatnik, który bierze na siebie cały ciężar zarządzania lokalem. Jest też korzyść dla samych lokatorów, na przykład tych, którym bardzo trudno jest nająć mieszkanie po racjonalnych stawkach. Jeżeli na przykład mamy matkę samotnie wychowującą dzieci, poszukującą mieszkania, to potencjalny właściciel takiego mieszkania, który miałby mieszkanie udostępnić, wkalkuluje sobie często w czynsz ryzyko, że ta matka mu się nie wyprowadzi, jeżeli on tego będzie chciał. Podobnie trudna jest sytuacja uchodźców czy szerzej obcokrajowców przebywających w Poznaniu. Zauważamy, że właściciele lokali niechętnie oddają im swoje mieszkania, a jeśli to robią to za wyższe stawki czynszu. To również bardzo niekorzystanie wpływa na rozwój miasta, bo oczywiste dla wszystkich jest, że niedobór rąk do pracy w wielu branżach utrudnia działanie wielu przedsiębiorstw, w tym komunalnych.

Czy miasto w ten sposób nie wyręcza deweloperów i właścicieli prywatnych mieszkań?
Miasto ani nie rywalizuje z deweloperami, ani ich nie wyręcza. My mamy inną grupę docelową niż deweloperzy, bo oni trafiają do osób, których stać na własne mieszkanie i chcą je mieć na własność. Tymczasem coraz więcej, przede wszystkim młodych osób, nie chce wiązać się własnym mieszkaniem. Jeżeli osiągają wysokie dochody, to stać ich na wynajem komercyjny, a jeżeli nie stać, no to w moim przekonaniu rolą instytucji publicznych jest pomóc w uzyskaniu takiego mieszkania o dostępnym czynszu. Ja na to też patrzę z perspektywy nie tylko pomocy, ale też walki o przewagi konkurencyjne samorządów. Wygrają samorządy, które będą miały szeroką ofertę mieszkaniową skierowaną do osób, które nie chcą albo których nie stać na własne mieszkanie. Te osoby będą chciały tutaj zamieszkać, rozwijać się i będą tworzyły ciekawy rynek pracy w Poznaniu.

Nadal mieszkania miejskie są postrzegane jako siedlisko patologii?
Myślę, że w ostatnich latach udało się nam zmienić postrzeganie lokatorów komunalnych. Kiedyś oferta mieszkaniowa miasta była traktowana jako forma pomocy społecznej, z którą kojarzono, niesprawiedliwie, pojawiające się przypadki alkoholizmu i nieakceptowalnych społecznie zachowań. Dzisiaj zupełnie inaczej definiujemy lokatora komunalnego. To uczciwy mieszkaniec Poznania, którego zarobki nie wystarczają na zakup mieszkania czy jego wynajęcie na rynku komercyjnym. To często emeryci i renciści czy osoby, które w swoim życiu trafiły na przypadek ciężkiej choroby, która ograniczyła im możliwości zarobkowe. Po to właśnie mamy wspólnotę samorządową by osobom na zakręcie życia, w trudnej sytuacji pomagać. Zdarzają się, jak w każdej grupie, czarne owce, czyli osoby niszczące mieszkania i swoim zachowaniem uprzykrzające życie sąsiadom, ale tak naprawdę to jest niewielki odsetek mieszkańców. Wobec takich lokatorów działamy bezwzględnie, oczywiście w ramach możliwości prawnych.

Jak wygląda kwestia mieszkań komunalnych dla seniorów?
Żeby otrzymać mieszkanie w zasobie komunalnym, trzeba spełniać kryteria dochodowe oraz uzyskać odpowiednią liczbę punktów przypisanych różnym sytuacjom życiowym, a więc nie ma tu żadnej uznaniowości. Po pierwsze w przypadku emerytów prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe progi dochodowe są wyższe o 20 proc., co pozwala większej grupie wnioskować o lokal komunalny. Po drugie liczba punktów, która jest przypisana osobom w wieku senioralnym, jest na tyle wysoka, że tak na dobrą sprawę mają gwarancję uzyskania mieszkania. Warto przypomnieć, że nie mamy tutaj kolejki kilku czy kilkunastoletniej. Pod koniec roku prezydent określa, jaki jest minimalny pułap punktów, który trzeba spełnić w kolejnym roku, żeby dostać mieszkanie. Począwszy od pierwszego stycznia, składa się wniosek w trybie ciągłym, przez cały rok. Jeżeli spełnia się kryteria dochodowe i mieści w pułapie punktowym określonym przez prezydenta, otrzymuje się mieszkanie, przy czym to otrzymanie mieszkania realizuje się jeszcze w tym samym roku. W sytuacjach nadzwyczajnych jest nawet możliwość przyspieszenia takiego przydziału.

Czyli to nie jest tak, że się czeka kilka lat na mieszkanie, tylko są one przyznawane na bieżąco?
Tak to obecnie wygląda. ZKZL po prostu określa liczbę lokali, którą jesteśmy w stanie w danym roku dostarczyć i prezydent na tej podstawie szacuje, jakiej liczbie punktów mniej więcej odpowiada liczba dostępnych lokali. Szacunek ten dokonuje się, rzecz jasna, na podstawie doświadczeń z lat poprzednich.

Czyli są lata, gdzie takie mieszkanie można uzyskać łatwiej, bo na przykład jest więcej dostępnych lokali, a są takie, gdzie jest trudniej i wtedy ten pułap punktowy jest wyższy?
Dokładnie, przy czym liczba dostępnych w danym roku mieszkań zależy od wielu czynników. Po pierwsze mamy naturalną rotację w zasobie. Część lokatorów się wyprowadza, inni umierają i w ten sposób zwalniają się mieszkania. Kolejna partia mieszkań zwalnia się na skutek naszych działań eksmisyjnych wobec osób niepłacących czynsz. Mamy też sytuacje, które powodują obniżenie liczby lokali, jakie w danym roku możemy zaoferować wnioskodawcom np. związane z koniecznością modernizacji całych kamienic i związanych z nimi przenosinami lokatorów do innych mieszkań. Co oczywiste na zwiększenie naszych możliwości dostarczania mieszkań nowych lokatorom wpływają nowe inwestycje mieszkaniowe.

Ile osób mniej więcej w nich mieszka w zasobie miasta?
To są różne gospodarstwa domowe od jednoosobowych do kilkuosobowych, więc na pewno około 30 tys. poznaniaków mieszka w tym zasobie. Poznań ma mniej więcej 12,5 tysiąca lokali mieszkaniowych. Robimy wszystko, żeby było ich więcej. W porównaniu do innych miast, jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Szczecin mamy dużo mniejszy zasób, a potrzeb nie mamy wcale mniej, więc zrobiłem wszystko, żeby go powiększyć, przy czym podchodzimy do tego racjonalnie. Nie ma mowy o bezmyślnej wyprzedaży lokali komunalnych, a o umożliwienie nabycia lokalu z bonifikatami w sytuacjach, gdzie dalsze utrzymywanie czy remontowanie lokalu przez miasto nie znajduje uzasadnienia ekonomicznego. Jeżeli mamy w oficynie 3-4 mieszkania i ich remont kosztowałby nawet kilkaset tysięcy złotych, to lepiej je z jakąś bonifikatą sprzedać i za te pieniądze wybudować większą liczbę nowych lokali. Priorytetem będzie takie poznańskie, gospodarcze myślenie, gdzie będziemy sprzedawali nie te najlepsze mieszkania, ale tam, gdzie rzeczywiście z punktu widzenia ekonomicznego ich utrzymanie nam się nie opłaca. Celem podstawowym jest jednak zwiększenie zasobu mieszkaniowego miasta stąd ewentualna, punktowa sprzedaż będzie musiała być powiązana z budową nowych mieszkań.

Czytaj także:Elektrownia atomowa mogłaby powstać w Koninie? Tak wygląda wnętrze czeskiej elektrowni w Temelinie. Zobacz zdjęcia i wideo

To jest także dokończenie procesu z lat 90., kiedy to masowo sprzedawano mieszkania komunalne ich lokatorom?
W latach 90. samorządy stanęły przed przy ogromnymi wyzwaniami inwestycyjnymi. Sypały się drogi, kanalizacje i sypały się kamienice Wtedy, w tej hierarchii celów inwestycyjnych, uznano, że kamienice i mieszkania komunalne nie są najważniejszym dobrem, które miasto z pieniędzy publicznych powinno remontować. Równocześnie przyjęto, że skoro samorząd nie jest w stanie remontować kamienic, to dlaczego by nie odsprzedać za przysłowiową złotówkę tego mieszkańcom, którzy zrobią to sami? Na to podejście nakładało się główne przekonanie okresu transformacji ustrojowej, że własność prywatna jest czymś właściwym, że ta własność publiczna nie powinna, także, jeżeli chodzi o zasób mieszkaniowy, występować. Niestety to był grzech pierworodny dotyczący nie tylko polski, ale całego bloku państw postsocjalistycznych. W tym czasie Zachód szedł w zupełnie inną stronę - zwiększania mieszkaniowego zasobu publicznego o dostępnym czynszu. W latach 90. wieliśmy 1,77 mln mieszkań komunalnych w Polsce, dzisiaj jest to mniej niż 800 tys., a więc widać tutaj przeogromny ubytek. W Poznaniu tych mieszkań sprzedano ponad 10 tys., a więc niemalże o połowę zmniejszyliśmy nasz zasób. Lektura Narodowego Spisu Powszechnego z 2011 i 2021 roku pokazuję, że budowa nowych mieszkań społecznych uzupełnia jedynie w 8% postępujący w tym samym czasie ubytek mieszkań zasobu publicznego na skutek prywatyzacji. Dlatego mimo wydawanych miliardów złotych na nowe, publiczne budownictwo mieszkaniowe liczba mieszkań o dostępnym czynszu z roku na rok maleje. Niewątpliwie potrzeba tu refleksji rządzących i uwzględnienie interesu nie tylko dotychczasowych lokatorów mieszkań komunalnych, chcących za 10% wartości nabyć zajmowane mieszkanie, ale i całej rzeszy Polaków, którzy są dzisiaj poza systemem mieszkań publicznych.

Z tego, co pamiętam, to za pana czasów sprzedaż została wstrzymana. To była nawet pana decyzja.
To jest prawda, z mojej strony była taka rekomendacja dla Pana Prezydenta, przy czym ja nie nazwałbym tego wstrzymaniem sprzedaży, raczej odstąpieniem od takiej bezrefleksyjnej sprzedaży, w myśl zasady: złożyłeś wniosek, kwalifikujesz się, to miasto, sprzedaje. Ograniczyliśmy znacznie tę sprzedaż, ona z kilkuset lokali zeszła do kilkunastu rocznie. Sprzedawaliśmy lokale, wyłącznie w sytuacjach ekonomicznego uzasadnienia, więc gdy miasto podnosiło znacznie większe koszty na utrzymanie mieszkania, niż powinno. Zdarzały się też względy społecznie czy moralnie uzasadnione na przykład gdy lokator zamienił swoje mieszkanie na inne w budynku, w którym była prowadzona sprzedaż, spłacając spory dług poprzedniego lokatora. Często było to tez związane ze zobowiązaniem do wyremontowania zwalnianego lokalu. W takiej sytuacji odmowa sprzedaży byłaby ze strony miasta nieuczciwa, ale takich przypadków było niewiele. Dbamy o to, by nasz zasób się powiększał, a nie kurczył, bo to daje możliwość pomocy osobom, które jej potrzebują. Wielokrotnie powtarzam, że tylko kilka procent poznaniaków mieszka w zasobie komunalnym, cała reszta mieszka w zasobie prywatnym, z czego spora część w mieszkaniach zakupionych z kredytu, który musi spłacać, a my dysponujemy majątkiem nie tylko tych kilku procent, ale wszystkich Poznaniaków. Jeżeli chcielibyśmy za 10 proc. wartości sprzedawać wszystkim jak leci, no to pytanie, co mamy dla tych kilkudziesięciu procent poznaniaków, którzy nie mieli tego szczęścia, że mieszkają w zasobie komunalnym.

Skoro już rozmawiamy o prezydenturze, chciałby Pan kiedyś wrócić na plac Kolegiacki?
Nie wykluczam, że kiedyś tam powrócę choć nadal, mimo że w innym miejscu, pracuje dla miasta i mieszkańców. Praca w samorządzie daje mi ogromną satysfakcję. To nie politykierstwo rodem z ulicy Wiejskiej w Warszawie, a możliwość realizacji konkretnych projektów, pomoc konkretnym ludziom i w konkretnych sprawach. Swoją pracą można poprawić życie tysięcy ludzi. Nie jestem i nigdy nie byłem typowym urzędnikiem. Szukam nowych, kreatywnych rozwiązań w dziedzinie, którą się zajmuję i cierpię, gdy nie jest wykorzystywany potencjał, którym dysponujemy. Dlatego, gdy jest możliwość zaoferowania miastu swojej wiedzy i doświadczenia, to z prawdziwą przyjemnością to robię.

Myśli Pan o kandydowaniu na prezydenta Poznania?
Jak już wspomniałem, życie pisze różne scenariusze i niczego nie można wykluczyć. Wchodzimy powoli w okres dużych zmian na scenie politycznej, które mam nadzieję, nastąpią po wygranych przez dzisiejszą opozycję wyborach parlamentarnych. Pełnienie funkcji prezydenta miasta Poznania to ogromny zaszczyt, ale przede wszystkim wielka odpowiedzialność. Im więcej ma się wiedzy o mieście, tym świadomość tej odpowiedzialności, jej ciężar jest większy. Jeżeli będzie taka potrzeba, będę gotowy tę odpowiedzialność przyjąć na siebie. Na razie odpowiadam za ważny, choć niewielki skrawek polityki miejskiej, czyli mieszkalnictwo i nie ukrywam, że praca ta daje mi ogromną radość i satysfakcje. Kadencja Prezesa Zarządu ZKZL mija w czerwcu następnego roku i póki co skupiam się na pracy w spółce, a nie na polityce miejskiej.

Jesteś świadkiem ciekawego wydarzenia? Skontaktuj się z nami! Wyślij informację, zdjęcia lub film na adres: [email protected]