Nie daj się omamić niską ceną

CZYTAJ NIERUCHOMOŚCI W GŁOSIE WIELKOPOLSKIM

Problem w tym, że deweloperzy sprzedają mieszkania niewykończone, a w 66 procentach przypadków jeszcze nawet niezbudowane. Nie zawsze więc kierowanie się ceną metra lokalu wskaże nabywcy optymalne mieszkanie.

W Warszawie i Krakowie metr przeciętnego mieszkania używanego jest droższy niż nowego. Różnica średniej ceny ofertowej wynosi odpowiednio 356 i 120 zł za mkw. Trzeba jednak pamiętać, że na przykład standard mieszkań w budynkach z wielkiej płyty mocno odstaje od tego, jaki znaleźć można w projekcie deweloperskim.

Do porównań należałoby przyjąć więc lokale używane zbudowane w ostatniej dekadzie. Wtedy to różnica w cenie jest już znacznie wyższa. Przeciętnie w 11 badanych miastach wynosi ona 647 zł w przeliczeniu na mkw. Jest to kwota, za którą wykończenie mieszkania moż-na zlecić firmie. W cenie tej otrzymać można podstawowy standard, chyba że prace wykończeniowe wykona właściciel własnoręcznie.

Cena metra to tylko wierzchołek góry lodowej
Dlaczego więc w największych miastach wciąż dwa mieszkania na trzy sprzedane pochodzą z rynku wtórnego? Przecież za cenę używanego "M" można kupić zupełnie nowe i jeszcze mieć pieniądze na jego wykończenie.

Odpowiedzi można szukać zarówno zagłębiając się w koszty obu rozwiązań, jak również porównując ryzyko zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym. Po pierwsze na przykład w Warszawie przeciętne mieszkanie deweloperskie zostanie oddane do użytkowania za około 4 miesiące. Gdyby natomiast deweloper dopiero zaczynał budowę, to oczekiwanie może wydłużyć się do ponad dwóch lat. W tym czasie nowy nabywca musi gdzieś mieszkać.

Gdy nie może tego czasu spędzić pod dachem u rodziny lub w dotychczas posiadanym lokalu, niezbędne byłoby ponoszenie kosztu najmu. W stolicy dla przeciętnego dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. wynosi on 2,25 tys. zł miesięcznie. Przez okres 4 miesięcy wynajmowanie mieszkania może więc wygenerować koszt rzędu 9 tys. zł, a w przypadku korzystania z czyjegoś lokalu przez dwa lata wiąże się z wydatkiem, który można oszacować na 54 tys. zł.

W przypadku zakupu mieszkania używanego co prawda najczęściej należy przeprowadzić niewielki remont, ale nie powinien być on na tyle uciążliwy, aby niezbędne było wynajmowanie innego mieszkania.

CZYTAJ TEŻ - NA LOKAL Z PROBLEMAMI KREDYTU NIE BĘDZIE[a/]

Pięciokrotna różnica w kosztach przystosowania lokalu
To otwiera kolejne pole do porównania kosztów. Zgodnie z szacunkami Home Broker odświeżenie używanego lokalu kosztować powinno przeciętnie 150 zł w przeliczeniu na mkw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 mkw. budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą tę operację. Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich.

Bezpiecznie należałoby oszacować, że w stolicy wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować 800 zł w przeliczeniu na mkw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 mkw.

Podatki nie ominą Twojego lokalu
Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest fakt, że w cenę mieszkania wliczony powinien być podatek od towarów i usług - VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stawka tego podatku wynosi 2 proc. wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym. Ponadto każdy nowy właściciel będzie musiał założyć (jedynie na rynku pierwotnym) lub zmienić zapisy księgi wieczystej, co bez ustanawiania hipotek powinno zamknąć się w koszcie na poziomie 260 zł.

W gronie kosztów transakcyjnych pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia notariusza, bez którego udziału nie będzie można przenieść praw do nieruchomości. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i w przypadku mieszkania wartego 200 tys. zł wynosiłaby ona 1931,1 zł (z VAT), a od dwukrotnie więcej wartego lokalu 2915,1 zł (z VAT).

Ostatnim składnikiem kosztu będą jeszcze wypisy z aktu notarialnego. Gdy dokument ten ma 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 jego egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie 369 zł (z VAT). W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż w przypadku mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2 proc. wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.

Tańsze to droższe i na odwrót
Ile więc należałoby wydać na zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. na rynku pierwotnym? W stolicy przeciętny deweloper chciałby za taki lokal 421 tys. zł (9,1 tys. zł w przeliczeniu na mkw.).

Na rynku wtórnym należałoby wydać średnio 478 tys. zł (9,6 tys. zł za metr). Ostatnim rozwiązaniem mógłby być zakup od dewelopera, który zaczyna dopiero sprzedaż danego projektu. Zgodnie z danymi Home Broker najczęściej możliwe jest wtedy uzyskanie rabatu na poziomie od 5 do 10 proc.

Do szacunków przyjęto poziom 8 proc., dzięki czemu cenę ofertową przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 mkw. oszacowano na poziomie 421 tys. zł (8,4 tys. zł za mkw.). W takim zestawieniu najatrakcyjniejszym rozwiązaniem wydaje się więc nabycie mieszkania w przedsprzedaży. Cena takiego lokalu jest bowiem o blisko 60 tys. zł niższa niż w przypadku wyboru mieszkania używanego. Gdyby jednak uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania, to okazałoby się, że pozornie najtańsze rozwiązanie może być najdroższe.

[a]https://gloswielkopolski.pl/targi-tabela-ofert-w-poznanskiej-arenie/ar/404403

Całkowity koszt w przypadku zakupu mieszkania w przedsprzedaży można oszacować na 518 tys. zł. Przeciętny lokal deweloperski kosztowałby 510 tys. zł, a używane mieszkanie 499 tys. zł. Jak widać różnice są niewielkie i raczej zrównują pozornie mocno zróżnicowane ceny, niż wskazują na lokale używane jako najtańsze.

Powyższe wyniki są ponadto jedynie ogólnym szacunkiem, a każdy indywidualny przypadek należałoby rozważyć odrębnie. W analizie pominięto bowiem koszty finansowe związane z uzyskaniem i obsługą kredytu. Nie wzięto także pod uwagę możliwości zakupu lokalu na przykład w systemie 10/90, ponieważ zgodnie z danymi Home Broker zaledwie w przypadku 5 procent inwestycji takie rozwiązanie jest dostępne.

Niewiele upadłości, ale wysokie potencjalne straty
Trzeba ponadto mieć świadomość ryzyka podejmowanego przy zakupie mieszkania od dewelopera, gdy jest ono jeszcze niezbudowane. Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez Home Broker robi tak aż dwóch na trzech nabywców.

Największe ryzyko podejmują osoby, które z deweloperem podpisały umowę w formie zwykłej, a nie u notariusza. Gdyby deweloper upadł przed podpisaniem z nimi umowy finalnej, to cały majątek firmy trafiłby do masy upadłościowej. Osoby ze zwykłą umową są wtedy na szarym końcu kolejki po pieniądze. W lepszej sytuacji są nabywcy z umową notarialną, choć i w ich przypadku odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków nie jest pewne.

Na szczęście upadłości deweloperów są w polskich warunkach rzadkością. Ponadto na rynku dostępne są takie rozwiązania jak na przykład konta powiernicze czy systemy zakupu typu 10/90, które obniżają ryzyko podejmowane przez nabywców. Podobny cel mają ustawy, nad którymi pracują obecnie niektóre partie polityczne.

Wśród spotykanych rozwiązań można znaleźć: nakaz podpisywania umów z deweloperami w formie
aktów notarialnych, wprowadzenie nakazu kontynuowania prac budowlanych po upadku dewelopera czy nakaz stosowania kont powierniczych.

Najnowsze informacje z Wielkopolski wprost na Twoją skrzynkę - zapisz się do newslettera