Nieruchomości: Kupują marzenia zaklęte w kamień

Kilkanaście tygodni temu Polskę obiegła informacja, że Mariusz Świtalski - biznesmen związany z Elektromisem, twórca między innymi „Biedronki” i „Żabki” - wystawił na sprzedaż swoją rezydencję w Sowińcu pod Mosiną. Sprzedażą rezydencji wraz z klubem polo zajmuje się Sotheby’s International Realty - związana ze słynnym domem aukcyjnym firma pośrednicząca w sprzedaży luksusowych nieruchomości, od roku posiadająca oddział także w Polsce.

Rezydencja i klub, w którym odbywały się zawody w polo, z pełnowymiarowym boiskiem, stajnią na 60 koni, całość zlokalizowana wśród rozlewisk Warty na 279 hektarach została wystawiona na sprzedaż za niespełna 55 milionów dolarów. W ofercie Sotheby’s Sowiniec konkuruje z nieruchomościami adresowanymi do koniarzy zlokalizowanymi głównie w USA - w Kalifornii, Kolorado czy w stanie Nowy Jork.

W Polsce, a nawet w Europie porównywalne posiadłości trudno znaleźć, choć transakcji, w czasie których luksusowe rezydencje zmieniają właścicieli, co roku zdarza się w Polsce kilkanaście. Często kupiec znajduje się, jeszcze zanim oferta zdąży ujrzeć światło dzienne.

- To zupełnie inny rynek i inna sprzedaż niż w przypadku nieruchomości mniej prestiżowych - przyznaje Magdalena Kuciewicz z Sotheby’s.- Inaczej przygotowuje się ofertę i inaczej ją przedstawia. Niektóre nieruchomości są prezentowane jedynie wybranym klientom i na tym etapie dochodzi do transakcji. Generalnie taka współpraca opiera się na relacjach.

W przypadku Sotheby’s siłą jest światowa sieć oddziałów i baza klientów kupująca nie tylko luksusowe nieruchomości, ale też na przykład kolekcjonerskie meble czy dzieła sztuki. Do nich oferty trafiają w pierwszej kolejności. I zdarza się, że taka prezentacja owocuje transakcją.

- To rynek, na którym podaż kształtuje popyt - zwraca uwagę Magdalena Kuciewicz. - Ci, którzy decydują się na zakup rezydencji, kupują ją dla siebie. Razem z historią, duchem, pomysłem na styl życia.
Luksus nie tylko z historią
Gdzie zaczyna się luksus? Kiedy przestajemy mówić o domu, a zaczynamy o rezydencji? Ostrą granicę trudno wyznaczyć.

- Zajmujemy się sprzedażą wyłącznie nieruchomości luksusowych - przyznaje Magdalena Kuciewicz. - Cena z pewnością jest wyznacznikiem, ale nie jedynym. W ofercie obok nieruchomości wystawionych za kilkanaście czy kilkadziesiąt milionów złotych mamy i takie za pół miliona. W przypadku apartamentu w tej cenie można mówić już o luksusie.

Jak podkreśla, kluczowy jest standard wykończenia.

- W przypadku nieruchomości zabytkowych - dworów, pałaców, zespołów pałacowych - przyjmujemy do sprzedaży tylko w pełni odrestaurowane, za zachowaniem historycznych szczegółów i wykorzystaniem najwyższej jakości materiałów. Tu nie ma mowy o półśrodkach - zapewnia.

Sotheby’s ma w ofercie między innymi pałac w Czekanowie z pięciohektarowym zabytkowym parkiem mieszczący oprócz dziesięciu pokoi salę kominkową, taneczną, salę konferencyjną, zaplecze kuchenne, spa, kort tenisowy. Dwadzieścia cztery sypialnie i dwadzieścia łazienek oraz salę balową mieści zameczek w Krześlicach. Powierzchnia użytkowa tego obiektu to 961 mkw. Na przyległym terenie mieszczą się dwa oświetlone korty tenisowe.

Informacja o cenach ofertowych wspomnianych obiektów jest dostępna tylko dla potencjalnych kupców. W przypadku zamku w Krześlicach mówiło się o kwocie rzędu 9 milionów złotych.

Oprócz zamków i pałaców w ofertach biur nieruchomości są także rezydencje budowane współcześnie. Pośrednicy, którzy szukają na nie chętnych, przyznają, że znalezienie kupca to niejednokrotnie prawdziwe wyzwanie.

- To niesłychanie trudne do sprzedania nieruchomości - mówi Ewa Ruszkiewicz, licencjonowana pośredniczka z wieloletnim doświadczeniem, właścicielka biura Rej. - Nierzadko zdarza się, że to, co właściciel uważa za atut, w co włożył serce i pieniądze, jest obciążeniem utrudniającym znalezienie chętnego.

Zdaniem Ewy Ruszkiewicz podstawową cechą, którą musi mieć nieruchomość, by można ją było nazwać rezydencją, jest rozmiar - zarówno budynku, jak i działki.

- To oczywiście kwestia dość płynna - mówi. - Przyjmuje się jednak, że o rezydencji możemy mówić przy działce nie mniejszej niż 2-2,5 tys. mkw., choć często są kilkukrotnie większe. Kolejna sprawa to sposób jej zagospodarowania, no i widok. Nieruchomości z własną linią brzegową jeziora czy przy lesie w oczywisty sposób zyskują na atrakcyjności.
Jeśli chodzi o cechy samego budynku - różnice są ogromne. Bywają rezydencje, które mają ponad 1000 mkw. pod dachem, jak posiadłość na Głuszynie, która oprócz siedmiu sypialni, ośmiu łazienek, trzech kuchni, basenu z ozonowaną wodą, sauny suchej i mokrej, mieści też domek dla ogrodnika i obszerne mieszkanie dla służby. Powierzchnia innych jest nawet o ponad połowę mniejsza, wyróżnia je natomiast oprócz położenia wyjątkowa architektura.

Ceny? Rozmaite. 8 milionów, 5 milionów, ale bywa i mniej.
- Niezwykle efektowne posiadłości można kupić już za 2-3 miliony złotych - zwraca uwagę Magdalena Kuciewicz. - To już nie tylko oferta dla osób z listy 500 najbogatszych, ale też po prostu dla uprawiających wolne zawody, właścicieli firm i tym podobne.

Ewa Ruszkiewicz twierdzi, że kupujący rezydencje to przede wszystkim przedstawiciele świata biznesu. - Wśród kupujących takie nieruchomości są też przedstawiciele świata sztuki czy celebryci, choć w Wielkopolsce oczywiście jest ich mniej niż w stolicy - mówi Ewa Ruszkiewicz. - Jednak potrzeby i upodobania się zmieniają. Dla wielu osób, które wcześniej zbudowały sobie rezydencję, na pewnym etapie życia taka nieruchomość staje się obciążeniem. Bo za duża, bo jej utrzymanie wymaga licznego personelu. Chętnie zamieniliby ją na luksusowy apartament. I takim klientom w Poznaniu mamy naprawdę niewiele do zaoferowania.
Maksi luksus w mikro skali
Także Magdalena Kuciewicz przyznaje, że na luksusowe apartamenty jest zapotrzebowanie.

- Część osób, mając rezydencję poza miastem, z różnych względów chce mieć drugie lub kolejne mieszkanie w mieście, dla innych to zakup inwestycyjny - mówi. - Takie nieruchomości łatwo znajdują najemców i dają wysoką stopę zwrotu.

Tę opinie potwierdza Ewa Ruszkiewicz. - Zarówno apartamentów, jak i domy w wysokim standardzie w Poznaniu nie czekają na najemców - twierdzi. - Uważam, że rynek wchłonąłby znacznie więcej. Przede wszystkim takimi nieruchomościami jest zainteresowana kadra kierownicza zagranicznych firm.

Czego potrzeba, by mówić o luksusie?
- Przede wszystkim prestiżowa lokalizacja - podkreślają pośredniczki. - Do tego wyjątkowa architektura, wysoka jakość wykończenia, lobby, recepcja, zaplecze fitness i spa oraz usługi typu concierge, a także takie niemal hotelowe - jak sprzątanie czy pranie. Bez tego o luksusie trudno mówić.

W Poznaniu z nowo budowanych obiektów bardzo niewiele spełnia te warunki. Cała nadzieja w rewitalizowa-nych kamienicach. Takie projekty jak rezydencje Działyńskich czy Kamienica Wicherkiewiczów mają po swojej stronie zarówno lokalizację, jak i staranne odtworzenie zabytkowych detali pod nadzorem konserwatora zabytków. Mogą okazać się strzałem w dziesiątkę.

- Oczywiście nigdy nie osiągną takich cen jak w Warszawie, gdzie w najbardziej prestiżowych lokalizacjach za metr kwadratowy płacono ponad 4o tys. zł - podkreśla Ewa Ruszkiewicz. - Ale zachęcam klientów do takich inwestycji.

Bywa, że najzamożniejsi Wielkopolanie stawiają na lokalizacje w innych krajach, a nawet na innych kontynentach. Najbogatsi stawiają na Florydę. Najwyżej położony penthouse w Miami o powierzchni nieco ponad 155 mkw. może zmienić właściciela już za 1,3 mln dolarów. Za niespełna 400-metrowy dom z ogrodem i odkrytym basenem w linii brzegowej trzeba zapłacić 8,5 miliona dolarów.
Luksus inwestycyjny
Wśród najzamożniejszych Polaków coraz bardziej popularne stają się zakupy luksusowych nieruchomości w celach inwestycyjnych. Rosnąca popularność USA w tym względzie wynika między innymi ze stosunkowo prostych procedur i prawa nie wymagającego od zagranicznych inwestorów uzyskiwania żadnych pozwoleń. Ceny nieruchomości zaś są często porównywalne z polskimi w najlepszych lokalizacjach. Kupując taką nieruchomość, można liczyć na stopę zwrotu na poziomie 7-8 proc. w stosunku rocznym.

Liczba ekskluzywnych nieruchomości w Warszawie wielokrotnie przekracza tę w innych dużych miastach Polski. Pierwszą uchodzącą za symbol luksusu była Willa Monaco między ulicami Chełmską i Sobieskiego, z prywatną ulicą Cybulskiego.

Apartamenty były oferowane wybranym osobom. Wśród pierwszych właścicieli znalazły się m.in. córka założyciela telewizji TVN Sandra Walter, córka Jana Kulczyka Dominika Lubomirska, José Carreras. Zwalniane apartamenty trafiają zwykle w ręce pozostałych lokatorów, którzy tworzą spółdzielnię.

Obecnie za najbardziej ekskluzywny budynek w Warszawie uchodzi Złota 44. 52-piętrowy drapacz chmur zaprojektowany przez Daniela Libeskinda mieści 287 apartamentów. W częściach wspólnych budynku można znaleźć 25-metrowy basen, słoneczny taras z jacuzzi i prywatną salę kinową wyposażoną w symulator do gry w golfa oraz piwniczkę do profesjonalnego przechowywania win 10.000 butelek wraz z pokojem do degustacji. W budynku znajdują się studia o powierzchni 62-70 mkw. oraz apartamenty od 90 mkw. wzwyż.