Nieruchomości: Tańsze mieszkania są, ale coraz trudniej je kupić

Sytuacja geopolityczna też daleka jest od określenia jej mianem stabilnej i przewidywalnej. Do tego dochodzi wyjątkowe dla Polski wydarzenie, jakim jest organizacja wielkiej imprezy sportowej, a na koniec roku dowiemy się, czy Majowie mieli rację kończąc swój kalendarz 21 grudnia. Czego po tym niezwykłym okresie mogą spodziewać się przeciętni zjadacze chleba? Oto prognozy analityków Open Finance.

CZYTAJ TEŻ:
Nieruchomości w Głosie Wielkopolskim
Kredyty: Niższa rata, ale większe ryzyko
Nieruchomości: Coraz większym powodzeniem cieszą się podpoznańskie inwestycje

Hipoteki: skromniej
Jeśli ktoś nie ma sporego zapasu zdolności kredytowej, będzie musiał zapomnieć o komforcie podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego w przyszłym roku.

Szczególnie mocno klienci odczują skutki wdrożenia przez banki nowych zaleceń Rekomendacji S, która zaczęła obowiązywać już od 18 grudnia bieżącego roku. Według niej banki są zobowiązane obliczać zdolność kredytową do spłaty raty kredytu przez maksymalnie 25 lat, nawet gdyby kredyt trwał dłużej.

W efekcie maksymalna zdolność kredytowa liczona na 30 lat obniży się o około 7 proc. Według dostępnych szacunków, może to utrudnić dostęp do finansowania nieruchomości od 15 do 20 proc. potencjalnych klientów, czyli grupie około 40 tys. osób. Nie każda z nich odejdzie z banku z kwitkiem. Warunek? Zmniejszy kwotę kredytu lub wesprze się zdolnością kredytową rodziny.

Rekomendacja S jeszcze większy parol zagina na kredyty walutowe. Nadzór oczekuje, że rata takiego kredytu nie przekroczy 42 proc. dochodów netto klienta bez względu na wysokość osiąganych zarobków. Oznacza to obniżenie maksymalnej dostępnej kwoty kredytu nawet o 35 proc.

Obecnie rata kredytu walutowego może dochodzić do 65 proc. dochodów, jeśli przekraczają one średnią krajową. Nowe rygory uderzą także w kredyty walutowe, których oferta już jest bardzo skromna. Franki pożycza jedynie Nordea, do wyboru pozostaje jeszcze euro oferowane przez Alior, BOŚ, BZ WBK, Credit Agricole, DB PBC, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Polbank i Raiffeisen. Trzeba się jednak liczyć z tym, że lista ta wkrótce się skróci.

Wszystko wskazuje na to, że banki skoncentrują się na kredytach złotowych i wartościowy udział walutowych z obecnych około 20 proc. obniży się nawet o połowę.

STRONA GŁÓWNA GŁOSU WIELKOPOLSKIEGO

Kredyty: nie na całość
Klienci muszą też liczyć się z tym, że nowym władzom Komisji Nadzoru Finansowego nie podobają się kredyty finansujące cały koszt nieruchomości. Nie mówiąc już o kredytach na ponad 100 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości).

Z kredytów przekraczających 100 proc. wartości nieruchomości na początku grudnia wycofał się właśnie PKO BP. Nie można wykluczyć, że inni pójdą jego śladem, co znacznie utrudni finansowanie kredytem całości zakupu nieruchomości.

Argumentem przemawiającym za spadkiem średniej wartości kredytu jest też zmiana, jaką przeszedł program kredytów z dopłatami do odsetek. Od jesieni drastycznie obniżone zostały limity cenowe mieszkań kwalifikowanych do Programu Rodzina na Swoim. W ślad za nimi spadły nie tylko kwoty kredytów, ale i dostępność programu, ponieważ trudniej znaleźć mieszkanie spełniające stawiane wymagania.

W efekcie sprzedaż kredytów jest o około 1/3 niższa niż w połowie bieżącego roku. Przy utrzymaniu takiego poziomu sprzedaży jak w listopadzie, w przyszłym roku liczba tego typu kredytów sięgnie około 33 tys. sztuk. Dla porównania w 2010 roku było to ponad 43 tys., a w 2011 po trzech kwartałach prawie 42 tys.

Realnym zagrożeniem jest przykręcenie kurka z kredytami, podobne do tego, jakie obserwowaliśmy na przełomie lat 2008/2009. Rosnące koszty depozytów i coraz większe wymogi kapitałowe powodują, że rośnie prawdopodobieństwo wzrostu cen kredytów, co z pewnością odbije się na popycie.

Mijający rok 2011 może okazać się bardzo zbliżony pod względem liczby i wartości sprzedanych kredytów mieszkaniowych do roku 2010 (230 tys. kredytów w łącznej wysokości 50 mld zł). Z powodów opisanych wyżej, w 2012 roku może być trudniej utrzymać zbliżony wynik. Do wcześniej wymienionych powodów dochodzi jeszcze fakt, że wiele osób ze względu na ograniczenia programu "Rodzina na swoim" oraz malejącą dostępność kredytów walutowych przyspieszyło decyzję.

Dlatego sprzedaż kredytów mieszkaniowych raczej nie przekroczy 200 tys. sztuk, a ich łączna wartość, ze względu na niższe niż w 2011 roku kwoty, w najlepszym przypadku sięgnie 40 mililiardów złotych.

Najnowsze informacje z Wielkopolski wprost na Twoją skrzynkę - zapisz się do newslettera