Rozbudowa domu, przebudowa i nadbudowa to nie to samo. Sprawdź, które prace wymagają pozwolenia na budowę, a które zgłoszenia

Rozbudowa domu to rozwiązanie dla osób, które chcą zyskać dodatkową przestrzeń. W polskim prawie budowlanym nie określono jasno, jak to pojęcie rozumieć. W praktyce o rozbudowie można mówić, gdy w wyniku prac zwiększa się powierzchnia zabudowy oraz powierzchnia użytkowa obiektu. Podczas rozbudowy inwestor stawia na gruncie nową część budynku, wykonując m.in. prace fundamentowe, czego nie robi się przy nadbudowie i przebudowie.

Chcąc dokonać rozbudowy domu, zazwyczaj nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę. Wymagane jest za to zgłoszenie z projektem budowlanym, dokonywane w starostwie lub urzędzie miasta. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza obręb działki, na której realizowana jest inwestycja.

Obszar ten określa projektant na podstawie przepisów dotyczących procesu inwestycyjnego. Jeśli projektant stwierdzi, że obszar oddziaływania wykracza poza granice działki, to powinieneś wystąpić o pozwolenie na budowę. Pamiętaj, że urząd w trakcie sprawdzenia twojego zgłoszenia ustali obszar oddziaływania dla twojej inwestycji – wyjaśniają rządowi eksperci na stronie biznes.gov.pl.

Co ważne, zakres dopuszczalnej rozbudowy może być ograniczony zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli dla danego obszaru uchwalono MPZP, koniecznie należy zapoznać się z jego treścią.

Nadbudowa domu również pozwala zwiększyć metraż, ale w inny sposób – dzięki dobudowaniu nowej kondygnacji. Jak odróżnić ją od rozbudowy? Przy nadbudowie zwiększa się powierzchnia użytkowa domu, ale bez zmian pozostaje powierzchnia zabudowy. Nowa część budynku nie stoi na gruncie, tylko jest dodatkowym piętrem. Za nadbudowę uznaje się też m.in.:

• podwyższenie już istniejącej kondygnacji,
• adaptację poddasza z podniesieniem ścianki kolankowej,
• podwyższenie ścian szczytowych.

Chcąc dokonać nadbudowy domu, z reguły należy dokonać zgłoszenia z projektem budowlanym w urzędzie miasta lub starostwie. W tym przypadku również obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w granicach działki inwestora. Jak widać, z prawnego punktu widzenia nie ma żadnej różnicy między rozbudową a nadbudową – w obu przypadkach obowiązują takie same przepisy.

W świetle przepisów przebudowa domu wyraźnie różni się od rozbudowy i nadbudowy. Przebudowa jako jedyna została dokładnie objaśniona w ustawie Prawo budowlane. Jak się okazuje, przebudowa to:

(...) wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (…).

Innymi słowy, w ramach przebudowy domu można np. zmienić układ pomieszczeń czy wymienić schody wewnętrzne, ale nie można uzyskać dodatkowego metrażu ani zmienić innych parametrów wymienionych w ustawie (np. wysokości budynku).

Przebudowa nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia w urzędzie pod warunkiem, że obszar oddziaływania budynku mieści się w granicach działki, a przebudowa nie obejmuje przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych. Bez żadnych formalności można więc np. wyburzać czy stawiać ścianki działowe. Jednak już np. zamurowanie okna jest ingerencją w przegrody zewnętrzne – w takim przypadku wymagane jest zgłoszenie przebudowy. W razie wątpliwości, jakich formalności należy dopełnić, najlepiej jest zasięgnąć informacji w urzędzie.

Warto pamiętać, że nie wszystkie prace budowlane prowadzone przy domu kwalifikują się jako rozbudowa, nadbudowa czy przebudowa. Jak wskazuje ustawa Prawo budowlane, istnieje szereg innych prac, które można przeprowadzić przy domu, dokonując jedynie zgłoszenia w urzędzie (bez projektu budowlanego). To m.in.:

• budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat o powierzchni zabudowy do 35 m kw. (można postawić maksymalnie 2 takie obiekty na każde 500 m kw. powierzchni działki),
• budowa przydomowych ganków i ogrodów zimowych do 35 m kw. (również obowiązuje limit 2 obiektów),
• budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni powyżej 35 m kw.,
• budowa tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce,
• stawianie ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m (niższe w ogóle nie wymagają zgłoszenia),
• budowa (montaż) tablic i urządzeń reklamowych na budynkach.

Na zgłoszenie można też stawiać małe domy jednorodzinne – to tzw. domy bez pozwolenia na budowę do 70 m kw., których budowa możliwa jest od 2022 r. w ramach przepisów Polskiego Ładu.