Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Rynek najmu daje zarobić, ale jest niestabilny. W największych miastach warunki podyktują inwestorzy instytucjonalni [20.06.2022]

OPRAC.:
Zbigniew Biskupski
Zbigniew Biskupski
Inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż pozostaje atrakcyjną lokatą kapitału dla posiadających oszczędności, szczególnie w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych, czy nawet produktów inwestycyjnych długoterminowych, takich jak obligacje skarbowe.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż pozostaje atrakcyjną lokatą kapitału dla posiadających oszczędności, szczególnie w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych, czy nawet produktów inwestycyjnych długoterminowych, takich jak obligacje skarbowe. Karolina Misztal / Polska Press
Polski rynek najmu wciąż jest oparty na najmie prywatnym, ale już coraz mocniejszą pozycję mają firmy specjalizujące się w tej usłudze na rynku nieruchomości, określaną mianem najmu instytucjonalnego. Na razie więc rynek reaguje burzliwie na zmiany sytuacji - najpierw pandemia, potem kumulacja popytu po powrocie studentów do szkół i jednoczesnym napływie uchodźców - łatwo jest wysnuć fałszywe wnioski co do rentowności przedsięwzięć tego typu. Jak więc z nią jest? Łatwiej będzie znaleźć odpowiedź na to pytanie, zestawiając wyniki z w miarę stabilnego 2021 roku z danymi z okresu pierwszych pięciu miesięcy 2022 roku.

Spis treści

Cały czas przy tym trzeba mieć na względzie, że zupełnie inaczej wygląda rentowność w sytuacji kumulacji popytu przy płytkiej podaży, a inaczej gdy rynek jest ustabilizowany. W Polsce stanie się to już niedługo, bo najem instytucjonalny buduje swoją rynkową przewagę - jak na każdym dojrzałym rynku w Europie i na świecie - na początek w największych polskich aglomeracjach.

Ile można zarobić na najmie: w 2021 roku średnia rentowność wyniosła 4-5 procent

Rynek najmu w ciągu kilku miesięcy przeżył duży szok. W związku z napływem uchodźców oraz powrotami studentów i pracowników do biur w miastach, popyt przewyższył podaż. Jednak nawet bez tak wyjątkowych okoliczności generował zyski. Eksperci Emmerson Evaluation obliczyli, że w 2021 roku na 13 największych rynkach stopy zwrotu z najmu sięgały nawet 5,2% dla kawalerek, 4,7% dla mieszkań dwupokojowych i 4,3% trzypokojowych.

Znacznie mocniej wzrosły natomiast stawki za najem. Swoją obecność wzmocniły też PRS (Private Rented Sector - najem instytucjonalny).

Na analizowanych przez Emmerson Evaluation rynkach dla wynajmu największe wzrosty czynszów wystąpiły w Sopocie i Warszawie (odpowiednio o 13,6% i 13% r/r). Najmniejsze podwyżki zaobserwowano w Rzeszowie, gdzie czynsze urosły o 5,3% w skali roku.

Warszawa wciąż miejscem największych zysków z najmu

Wśród przedstawionych w raporcie miast najwyższe stawki za najem cechowały stolicę. Najwięcej ofert było dostępnych w dzielnicach centralnych, jak Śródmieście, Mokotów i Wola. Od lat najdroższe pozostaje Śródmieście, z medianami stawek czynszów w ub. r. na poziomie od 2 090 zł/m-c dla mieszkań 1 pokojowych do ponad 5605 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych.

Rynek trójmiejski już kolejny rok goni cenowo rynek warszawski. Najdrożej było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1900 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3800 zł/m-c dla 3-pokojowych. W Gdańsku ceny były niewiele mniejsze niż w Sopocie. Za mieszkania płacono tu od 1800 zł/m-c za 1 pokój do 3000zł/m-c w przypadku lokali z 3-pokojami.

Najtańsza z wszystkich trzech miast aglomeracji okazała się Gdynia, z cenami od ponad 1400 zł/m-c dla najmniejszych mieszkań do 2700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. We Wrocławiu najwięcej najemcy płacili w dzielnicy Stare Miasto, gdzie mediany stawek sięgały od 1800 do ponad 3300 zł/m-c. Równie wysoki czynsz zaobserwowano w dzielnicy Śródmieście z medianami od 1700 do ponad 2850 zł/m-c.

Od czego zależą stopy zwrotu na lokalnych rynkach?

– Kończąca się pandemia i brak nowych obostrzeń ożywiły rynek najmu w 2021 r. Wiele firm wróciło do stacjonarnej lub hybrydowej pracy w biurach, powrócili też studenci. W ubiegłym roku stawki zrównały się już z poziomem sprzed pandemii, a pod koniec roku nawet go przekroczyły - ocenia Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Niezawodny sprzęt do pracy

Materiały promocyjne partnera

- Jednocześnie inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż pozostawała atrakcyjną lokatą kapitału dla posiadających oszczędności, szczególnie w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych, czy nawet produktów inwestycyjnych długoterminowych, takich jak obligacje skarbowe – dodaje Robert Korczyński.

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z wynajmu mieszkań kształtowały się na poziomie 2,5% do 5,2%. Najwyższą rentowność uzyskiwano w Szczecinie, bo 5,2% dla mieszkań 1-pokojowych, 4,6% dla 2-pokojowych i 4,3% w przypadku 3-pokojowych.

Kolejnymi najbardziej rentowymi miastami okazały się Wrocław i Gdańsk ze stopą zwrotu 4,9% dla mieszkań z 1 pokojem. Najmniejsze zyski przynosiły mieszkania z 3 pomieszczeniami (4,1% dla Wrocławia i 3,6% dla Gdańska).

Nadal dobrze radził sobie rynek najmu w Łodzi, gdzie stopy zwrotu osiągnęły od 4,1% do 4,8%. Łódź pozostała jednym z atrakcyjniejszych miast do inwestowania. Jej rynek nieruchomości jest jednym z najlepiej rozwijających się w Polsce. Oferta mieszkań jest tu najbardziej zróżnicowana. Deweloperzy skupiają się na budowie nowych inwestycji nie tylko na przedmieściach, ale także w centrum, gdzie nadal są dostępne tereny pod nową zabudowę i rewitalizowane są stare kamienice.

Na rynku trójmiejskim zaraz po Gdańsku, najbardziej rentownym miastem okazała się Gdynia, ze stopami zwrotu w przedziale 3,7%-4,1%. Najniższy wskaźnik rentowności odnotowano w Sopocie i Białymstoku. W Sopocie mieścił się w przedziale od 2,6% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 3,7% (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Białegostoku były nieco niższe i mieściły się w przedziale odpowiednio 2,5% i 3,4%.

W raporcie Evaluer Index 2022 stopa zwrotu z wynajmu została obliczona jako relacja rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania. Cena transakcyjna została powiększona o koszt wykończenia mieszkania (w przypadku mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym) i koszty remontu mieszkania w celu przygotowania pod najem (w przypadku transakcji z rynku wtórnego). Koszt remontu przyjęto jako 50% kosztów ponoszonych na wykończenie mieszkania.

Dochód z najmu mieszkania został pomniejszony o kwotę, którą właściciel przeznacza na remont mieszkania przewidziany raz na 10 lat od roku rozpoczęcia najmu. Powyższa kwota została wyliczona jako iloczyn powierzchni mieszkania i 50% kosztów wykończenia. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.

Zmienione realia najmu 2022: żywiołowy wzrost popytu zakłóca prawdziwy obraz najmu

Wiosną 2022 r. sytuacja na rynku najmu mieszkań uległa całkowitej zmianie. Na popyt bardzo mocno wpłynęli przybywający do Polski uchodźcy, co zbiegło się w czasie ze zniesieniem obostrzeń związanych z pandemią. Stawki najmu wyraźnie poszybowały w górę i liczba dostępnych ofert jest aktualnie bardzo ograniczona.

– Za dalszym umocnieniem rynku najmu przemawia też ograniczenie popytu na mieszkania spowodowane wzrostem stóp procentowych. Osoby, które planowały jego zakup, a obecnie już ich na to nie stać, siłą rzeczy będą napędzać koniunkturę na rynku najmu - podkreśla ekspert Emmerson Evaluation.

- Wzrost cen mieszkań oraz mniejsza zdolność kredytowa albo jej brak, a dodatkowo kurcząca się oferta mieszkań na wynajem, może stać się dużym problemem dla osób nieposiadających własnego mieszkania. Szczególnie zmniejszająca się oferta lokali pod wynajem może okazać się prawdziwym wyzwaniem – dodaje Robert Korczyński.

Najem instytucjonalny coraz mocniej dyktuje warunki na rynku

W 2021 r. na rynku najmu intensywnie rozwijał się PRS, czyli najem instytucjonalny. Jego zasoby koncentrują się w największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Katowice i Trójmiasto.

Evaluer Index 2022 wskazuje, że firmy z tego sektora mają w planach powiększenie swoich zasobów o około 30 tysięcy mieszkań. Na rynku znajduje się obecnie ok. 6 tys. gotowych lokali przeznaczonych na wynajem. Najwięcej w swojej ofercie posiada ich Resi4Rent oraz prekursor tego typu projektów na polskim rynku - Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie oferują obecnie ponad 2 tys. wybudowanych apartamentów.

– Polska stała się ciekawym celem dla firm specjalizujących się w najmie instytucjonalnym, szczególnie ze względu możliwość osiągnięcia wyższych zysków z inwestycji w porównaniu do rynku zachodnioeuropejskiego. To sprawia, że jako kraj stajemy się atrakcyjni dla zagranicznych funduszy, które poprzez swój udział w rynku zwiększają popyt na zakup mieszkań - wyjaśnia ekspert Emmerson Evaluation.

- Przy obecnych planach tych podmiotów oferta będzie stale rosnąć, jednak nie na tyle szybko, by przejąć rynek i być dominującym wynajmującym. Na polskim rynku nieruchomości nadal przodują inwestorzy indywidualni, których aktywność również systematycznie wzrasta – wskazuje ekspert Rober Korczyński.

PRS może stanowić alternatywę dla zbytu nowych mieszkań w przypadku zmniejszenia popytu i spadku sprzedaży na rynku pierwotnym. Już teraz niektórzy deweloperzy postanowili wejść na Rynek PRS przeznaczając część inwestycji pod najem instytucjonalny.

Autorzy raportu zaznaczają, że rola funduszy PRS będzie rosnąć. Przy dobrej koniunkturze na rynku najmu firmy te będą zainteresowane zwiększeniem w nim swoich udziałów. W perspektywie najbliższych kilku lat eksperci Emmerson Evaluation przewidują zauważalny wzrost udziału PRS w rynku mieszkaniowym.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Materiał oryginalny: Rynek najmu daje zarobić, ale jest niestabilny. W największych miastach warunki podyktują inwestorzy instytucjonalni [20.06.2022] - Strefa Biznesu

Wróć na gloswielkopolski.pl Głos Wielkopolski