Sprzedaż mieszkań spadła w rok o 45 proc., a ceny wciąż są wysokie. Tak wyglądał sierpień 2022 r. na rynku pierwotnym

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Sprzedaż mieszkań na kredyt praktycznie zamarła. Nieruchomości nabywają dzisiaj głównie inwestorzy.
Sprzedaż mieszkań na kredyt praktycznie zamarła. Nieruchomości nabywają dzisiaj głównie inwestorzy. Karolina Misztal/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Sprzedaż mieszkań w największych miastach była w sierpniu 2022 r. o 45 proc. niższa niż rok wcześniej – wynika z najnowszego raportu GetHome.pl. W obliczu obniżonego popytu deweloperzy ograniczają podaż i oferują promocje, ale średnie ceny mieszkań wciąż nie spadają – w najlepszym razie stoją w miejscu.

Spis treści

Sprzedaż mieszkań nie idzie deweloperom dobrze

Sierpień 2022 r. okazał się na rynku pierwotnym czasem zastoju. Jak wynika z raportu GetHome.pl, w drugiej połowie wakacji deweloperzy w siedmiu największych miastach kraju sprzedali tylko ok. 2,5 tys. mieszkań. Był to wynik o 3 proc. lepszy niż w lipcu, ale za to aż o 45 proc. gorszy niż w sierpniu 2021 r.

– O katastrofalnym wręcz spadku sprzedaży nowych mieszkań możemy mówić w przypadku Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Tymczasem sierpień przyniósł jej załamanie, i to aż o 56 proc. – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – Liczba zawartych umów deweloperskich jest mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią COVID-19.

Zobacz w galerii wykresy obrazujące sytuację na rynku pierwotnym:

Powodów do radości nie mieli też deweloperzy w Łodzi i Gdańsku. W tym pierwszym mieście sprzedaż wzrosła w lipcu o 32 proc. tylko po to, by w sierpniu spaść o 37 proc. Z kolei w Gdańsku odnotowano najgorszy wynik sprzedażowy od blisko dwóch lat.

Nie wszędzie jednak było aż tak źle. Zadowolone mogą być np. firmy deweloperskie w Warszawie, które sprzedały w sierpniu o 25 proc. więcej lokali niż w lipcu. W Katowicach miesięczny wzrost sprzedaży wyniósł aż 58 proc., a we Wrocławiu 32 proc. Warto jednak dodać, że w obu tych miastach lipiec był słabszy sprzedażowo niż czerwiec.

Kredyty hipoteczne w dołku. Mieszkania kupują niemal wyłącznie inwestorzy

Trwające od kilku miesięcy załamanie na rynku kredytów hipotecznych wpływało na rynek także w sierpniu. Według Biura Informacji Kredytowej w lipcu banki udzieliły zaledwie 9 tys. kredytów mieszkaniowych, a w sierpniu o taki kredyt wnioskowało tylko 12,4 tys. osób. To o 12 proc. mniej niż w lipcu i aż o 71 proc. mniej niż rok wcześniej. W BIK mówią wręcz o „apokalipsie w kredytach mieszkaniowych”. To głównie efekt problemów ze zdolnością kredytową, choć warto dodać, że ostatnio sytuacja nieco się poprawiła.

– We wrześniu zdolność kredytowa przeciętnej rodziny ponownie wzrosła. Trzyosobowej familii, w której dwie osoby pracują i każda z nich zarabia równowartość średniej krajowej, banki skłonne byłyby dziś pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 417 tys. złotych. To o skromne 4 tys. zł więcej niż w sierpniu – piszą Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Zdolność kredytowa w wybranych bankach
Zdolność kredytowa w wybranych bankach HRE Investments

Masowy odpływ z rynku klientów kredytowych to główny powód spadku sprzedaży mieszkań w sierpniu. Deweloperzy mogą dziś liczyć głównie na popyt ze strony inwestorów kupujących za gotówkę, którzy nabywają nawet 70–80 proc. nowych mieszkań.

– Oczywiście we wszystkich największych miastach koniunktura jest dużo gorsza niż przed rokiem. W okresie 8 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48 proc.) i Gdańsku (o 42 proc.) – wylicza Wielgo

Pracuj wygodnie

miejsce #1

Fellowes

Fellowes Szuflada pod klawiaturę i mysz (93804)

352,76 zł135,00 zł-62%
miejsce #2

Fellowes

Fellowes Podstawka na dokumenty z ciężką bazą (21128)

250,50 zł106,10 zł-58%
miejsce #3

Q-Connect

Q-Connect Podnóżek KF04525

167,56 zł79,99 zł-52%
miejsce #4

Opus

Sejf Opus safe Guard PS 2

227,55 zł121,00 zł-47%
miejsce #6

TopEshop

Biurko TopEshop Biurko komputerowe 6 szuflad na klik biel

614,46 zł371,80 zł-39%
miejsce #7

Halmar

Halmar Fotel Desmond Czarny

1 065,00 zł699,00 zł-34%
miejsce #8

Signal

Signal Biurko B-233

238,00 zł168,99 zł-29%
miejsce #10

VidaXL

Vidaxl Szafka Plastikowa 68X39X92 Cm

378,00 zł280,57 zł-26%
miejsce #12

Maclean Podnóżek Ergonomiczny Regulowany Mc-831

142,85 zł106,12 zł-26%
miejsce #13

Angel

Angel Fotel Ergonomiczny Biurowy Obrotowy Kalisto

1 406,00 zł1 059,00 zł-25%
miejsce #14

Sejf Elektroniczny Domowy Kasetka na Szyfr Klucz

139,00 zł104,49 zł-25%
miejsce #15

VidaXL

Vidaxl Szafka Na KółkachBiała45X38X54 CmPłyta Wiórowa

304,00 zł230,65 zł-24%
miejsce #16

Nowy Styl

Krzesło Obrotowe Hit W-03 Czarne Nowy Styl

509,00 zł408,00 zł-20%
miejsce #17

Logilink

Logilink Podnóżek biurowy EO0007

189,00 zł162,17 zł-14%
miejsce #18

Fellowes

Fellowes Podnóżek biurowy I-Spire 9479501

159,10 zł139,90 zł-12%
miejsce #19

SitPlus

Sitplus Fotel Ergon

1 010,00 zł919,00 zł-9%
miejsce #20

Signal

Biurko Signal B-168

299,00 zł278,07 zł-7%
Materiały promocyjne partnera

Podaż nowych mieszkań spada, ale oferta jest wciąż całkiem bogata

W sierpniu, tak jak w poprzednich miesiącach, deweloperzy nadal starali się dopasowywać podaż mieszkań do spadającego popytu. Do sprzedaży w 7 miastach wprowadzono łącznie ok. 2,6 tys. mieszkań, czyli o 15 proc. mniej niż w lipcu. Zgodnie z przewidywaniami ekspertów GetHome.pl po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec i sierpień przyniosły wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich.

– W sierpniu aż o ponad 70 proc. zmniejszyły nową podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie. 20 proc. spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowaliśmy w Krakowie, zaś w Katowicach rynek deweloperski zamarł. Na rynek wprowadzono tam dosłownie pojedyncze lokale – podaje Wielgo.

Takiego efektu nie zaobserwowano z kolei w Warszawie, Gdańsku ani Łodzi, gdzie deweloperzy wprowadzili na rynek więcej lokali niż w lipcu.

Nie znaczy to jednak, że oferta dla kupujących była skromna. W siedmiu analizowanych miastach deweloperzy oferowali pod koniec sierpnia łącznie ponad 36,3 tys. mieszkań, a więc o o 19 proc. więcej niż przed rokiem. Jeśli spojrzeć na okres od stycznia do sierpnia, podaż przeważała nad popytem we wszystkich miastach z wyjątkiem Krakowa.

Warto jednak pamiętać, że sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Poznaniu odnotowano w sierpniu spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich o 7 proc. Kupujący mieli tu do wyboru niespełna 3,5 tys. mieszkań. Z kolei w Katowicach oferta skurczyła się do nieco ponad 1,4 tys. mieszkań, czyli o 5 proc. Nieznacznie mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Warszawie i Gdańsku. W stolicy na kupujących czeka niemal 11,6 tys. lokali. Warte podkreślenia jest to, że tak duży ich wolumen w tym mieście był ostatnio w 2020 r.

– Zdarza się, że deweloperzy „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty – zauważa Wielgo.

Ceny mieszkań nadal nie zachęcają do zakupu

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że sierpień przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Warszawie i Katowicach. W Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu mieszkania podrożały nieznacznie, bo tylko średnio o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy. Za to we Wrocławiu średnia poszła w górę o 3 proc., był to jednak efekt pojawienia się na rynku nowej puli wyjątkowo drogich mieszkań z jednej inwestycji.

Zmiany średnich cen mieszkań w ofercie w skali miesiąca
Zmiany średnich cen mieszkań w ofercie w skali miesiąca GetHome.pl

Stabilizacja cen nieruchomości nie oznacza oczywiście, że było tanio. Patrząc tylko na średnią cenę metra kwadratowego, można przeoczyć zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw.

– Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu – komentuje ekspert GetHome.pl.

Najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. Przykładowo, w stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 48 proc. do 4 proc. Dodajmy, że w Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.

Przybywa bardzo drogich lokali, ale i promocji

Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 59 proc. i 43 proc. Ponadto w Poznaniu, Łodzi i Katowicach w ofercie firm deweloperskich pojawiły się mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. W Poznaniu i Łodzi w sierpniu była ona aż o 21 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.

– We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie wynosiła ona „tylko” 11 proc. – podsumowuje Wielgo.

Pewnym pocieszeniem może być fakt, iż spadający popyt zachęca część deweloperów do ustępstw. Coraz więcej firm proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Warto jednak pamiętać, że zdaniem ekspertów promocje, które oznaczają de facto obniżkę cen, obejmą raczej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.

Dodaj firmę
Logo firmy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Warszawa, pl. Powstańców Warszawy 1
Autopromocja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na Twitterze!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na Twiterze!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Jak dawać sobie radę na rynku najmu mieszkań? Zobacz 3 sposoby NA

Materiał oryginalny: Sprzedaż mieszkań spadła w rok o 45 proc., a ceny wciąż są wysokie. Tak wyglądał sierpień 2022 r. na rynku pierwotnym - RegioDom.pl

Komentarze 2

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

m
mela
ceny mieszkań na atrakcyjnych osiedlach takich jak Bursztynowa Zatoka na pewno nie będą spadać i trzeba się raczej pośpieszyć jeśli ktoś chce kupić tam mieszkanie. To nowoczesne osiedle ze stacją napraw rowerów i stanowiskami do ładowania samochodów elektrycznych
G
Gość
Mimo podwyżek da się jeszcze znaleźć m2 w przyzwoitej cenie w stolicy. Mnie się udało na Białołęce od fabryki domów. Spokojna okolica, cały czas się rozbudowuje.
Więcej informacji na stronie głównej Głos Wielkopolski
Dodaj ogłoszenie