Umowa najmu mieszkania to kluczowy dokument i dla wynajmującego i najemcy. Dobrze sformułowana pozwoli uniknąć problemów. Ważnym jej elementem umowy najmu mieszkania jest protokół zdawczo-odbiorczy, szczegółowo opisujący nieruchomość, od stanu liczników począwszy, na plamie na dywanie skończywszy. Sprawdź WZÓR umowy najmu mieszkania i miej pewność, że zawiera wszystkie ważne szczegóły.

Szukający dachu nad głową i właściciel mieszkania do wynajęcia jadą na tym samym wózku. W interesie obu stron leży, by najemcy mieszkało się dobrze, właściciel nie martwił się o swoją własność, a kontakty pomiędzy jednym i drugim układały się harmonijnie. Dobrze podpisana umowa najmu mieszkania zwiększa znacząco szanse na taki obrót spraw.

Co musi zawierać umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania to po prostu określenie wzajemnych relacji między najemcą, a wynajmującym. Może zawierać absolutnie wszystko, czego strony będą sobie życzyły i co ustalą. Niektóre elementy są jednak niezbędne.

Na umowie najmu mieszkania MUSZĄ pojawić się:

  • dane wynajmującego
  • dane najemcy
  • określenie przedmiotu najmu
  • czas obowiązywania umowy
  • wysokość i sposób zapłaty czynszu oraz innych należności

I już? Umowa najmu mieszkania będzie dobrze skonstruowana? Prawie, bo diabeł tkwi w szczegółach.

Dane najemcy i wynajmującego, które powinny znaleźć się w umowie najmu mieszkania to:

  • imię i nazwisko
  • adres zamieszkania
  • seria i numer dokumentu tożsamości, którym osoba się legitymuje.

Określenie przedmiotu najmu powinno zawierać:

  • adres mieszkania (można to sformułować np. w taki sposób: mieszkanie położone w Poznaniu przy ul. Cudownej 12 oznaczone numerem 3)
  • ustalenia dotyczące ewentualnych powierzchni dodatkowych należących do mieszkania (piwnicy, komórki na strychu, miejsca parkingowego)

Umowa najmu mieszkania WZÓR

Załączniki

Umowa najmu mieszkania: na jaki czas?

Ważny jest także czas obowiązywania umowy. Na ogół jest to czas oznaczony – wtedy w umowie określamy dokładnie termin jej obowiązywania (np. 31 marca 2020 roku) lub czas nieoznaczony – wtedy umowa trwa dopóty, dopóki nie zostanie wypowiedziana. Termin i warunki wypowiedzenia umowy najmu mieszkania także muszą być w niej zawarte

Umowa najmu mieszkania: informacje o kosztach

Ważne, by w punktach umowy dotyczących opłat wyszczególnić wszystkie, które najemca musi ponieść. Trzeba także określić w jaki sposób i w jakich terminach mają być one regulowane.

Z reguły wynajmujący musi regularnie opłacać:

  • czynsz dla właściciela mieszkania
  • opłaty dla administracji
  • tzw. opłaty licznikowe (za prąd i gaz, opłaty za wodę są na ogół wliczone w sumę przekazywaną co miesiąc zarządcy budynku).

Obecnie standardem, jeśli chodzi o regulowanie należności związanych z mieszkaniem są przelewy bankowe. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by wynajmujący i najemca umówili się na płatności gotówką z ręki do ręki i tak zapisali w umowie.

Umowa najmu mieszkania: inne ustalenia

Co jeszcze w umowie najmu powinno się znaleźć? Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Treść umowy dotycząca nieumeblowanej kawalerki będzie się różniła od umowy najmu domu z ogrodem i oddzielnym garażem. Jednak im więcej ustaleń się w niej znajdzie tym lepiej.

- Szczegółowa umowa ogranicza możliwość występowania sytuacji spornych – podkreśla Robert Dakowski, radca prawny. - Oczywiście w razie konfliktu zawsze można odwołać się do sądu, ale to oznacza dodatkowe koszty, stratę czasu i nerwów. Lepiej więc temu zapobiec.

Umowa najmu mieszkania na czas określony

Umowa najmu mieszkania na czas określony to najczęściej podpisywana umowa. Jak sama nazwa wskazuje wynajmujący i najemca ustalają, że umowa będzie obowiązywała do konkretnego momentu.

Na jak długo można podpisać taką umowę najmu mieszkania? Nie ma ograniczeń. Z równym skutkiem można podpisać umowę najmu mieszkania na miesiąc, kwartał czy rok, jak i na 10 czy 15 lat.

UWAGA! Nawet, gdy w umowie na czas określony znajdzie się zapis o możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, to jeśli najemca i wynajmujący nie będą w tej kwestii zgodni - sprawa może się skomplikować.

- Zdarzały się wyroki sądów, w myśl których wypowiedzenie umowy na czas określony przed czasem uznawano za nieważne - wyjaśnia Robert Dakowski, radca prawny.

Co to oznacza w praktyce?

  • Dla wynajmującego - że nie będzie mógł liczyć na zwolnienie lokalu wcześniej, niż po upływie umowy.
  • Dla najemcy - że będzie musiał opłacać należności związane z najmem mieszkania do końca trwania umowy, nawet jeśli wcześniej lokal opuści.

Umowa najmu okazjonalnego – co to jest, jak ją podpisać

Umowa najmu okazjonalnego jest rozwiązaniem przewidzianym w prawie dla uregulowania najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym, tak, by lepiej chronić interesy właściciela nieruchomości.

Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od innych? Umowa najmu okazjonalnego z mocy prawa musi być umową na czas określony (nie dłuższy jednak niż 10 lat), umożliwia też łatwiejsze pozbycie się z mieszkania niechcianych lokatorów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Kilka warunków, które muszą być spełnione, żeby umowa najmu okazjonalnego miała prawo bytu:

  1. Umowa musi mieć formę pisemną.
  2. Musi dotyczyć nieruchomości mieszkalnej.
  3. Musi łączyć dwie osoby fizyczne. Właściciel nieruchomości nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na najmie lokali.
  4. Przepisy umowy są obowiązujące tylko pod warunkiem zgłoszenia jej w terminie 14 dni od daty podpisania naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego

Umowa najmu okazjonalnego musi jednak zawierać załączniki. Są to:

  • oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy
  • oświadczenie wskazujące lokal, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu
  • oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę jako miejsce wyprowadzki lokalu, że zgadza się on na zamieszkanie w nim najemcy i osób mieszkających razem z nim

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego. Złożenie pozostałych oświadczeń nie wymaga z mocy ustawy udziału notariusza. Wynajmujący może jednak zażądać notarialnego poświadczenia podpisów na pozostałych dokumentach.

Poza tymi różnicami umowa najmu okazjonalnego zawiera te same elementy, co każda inna umowa najmu.

Protokół zdawczo-odbiorczy – ważny załącznik umowy najmu mieszkania

Załącznikiem do każdej umowy najmu powinien być protokół zdawczo- odbiorczy. Im bardziej szczegółowy, tym mniejsza szansa, że w chwili wyprowadzki dojdzie do różnicy zdań na temat stanu mieszkania, a co za tym idzie rozliczenia kaucji.

Powinien on zawierać:

  • spisany stan liczników, opis ścian i podłóg i sufitów w poszczególnych pomieszczeniach,
  • opis armatury wraz ze stanem baterii
  • opis drzwi i okien
  • opis urządzeń AGD
  • opis mebli i innych elementów wyposażenia

Wszystkie uszkodzenia należy dokładnie opisać, najlepiej także sfotografować i zdjęcia dołączyć do protokołu zdawczo-odbiorczego.

Choć dopełnienie wszystkich tych formalności wymaga nieco czasu, warto go poświęcić, by trwające nieraz lata, kontakty między najemcą, a wynajmującym układały się harmonijnie.

Umowa najmu mieszkania: podatek

Dochody z najmu (jak i każde inne) są opodatkowane. Jeśli nie zdecydujemy się zarejestrować działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali, mamy 2 wyjścia, podatki można opłacać:

  • ryczałtem
  • na zasadach ogólnych

Wybierając opodatkowanie ryczałtowe płacimy podatek od przychodu:

  • 8,5 proc. od przychodu do 100 tys. zł
  • 12,5 proc. od nadwyżki powyżej 100 tys. zł

Płacąc podatek na zasadach ogólnych, płacimy go od dochodu (po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu) według stawki odpowiednio 18 i 32 proc. i wpisujemy do rozliczanego co rok PIT-u.

O tym, w jaki sposób będziemy się rozliczać informujemy naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego. Ale trzeba pamiętać, że wybór formy opodatkowania może nastąpić tylko raz w roku.

Jeśli mamy przychód już w styczniu - oświadczenie w tej sprawie składamy do 20 stycznia. Jeśli pierwsze pieniądze na najmie zarobiliśmy później - oświadczenie składamy do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym nastąpił przychód. Oznacza to, że jeśli najemca wprowadził się w maju (i zapłacił), czas na złożenie oświadczenia dotyczącego formy opodatkowania mamy do 20 czerwca.