Ceny mieszkań w sierpniu 2023 – gdzie wzrosły, a gdzie można spodziewać się spadków? Zobacz najnowszy raport

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, że w lipcu i sierpniu po „Bezpieczny Kredyt 2 procent” wnioskowało łącznie 41,8 tys. gospodarstw domowych. Biuro Informacji Kredytowej ocenia, że w sierpniu stanowiły one ok. 60 proc. wszystkich ubiegających się o kredyty hipoteczne. Ponad 5,7 tys. szczęśliwców ma już w ręku pozytywną decyzję banku. Jednak średniej kwocie przyznanych w tym okresie „bezpiecznych kredytów” – 377 tys. zł – daleko do maksymalnych limitów obowiązujących w programie. Przypomnijmy, że małżeństwa czy osoby z dzieckiem mogą liczyć na 600 tys. zł, a single – 500 tys. zł.

– Dysponując kwotą ok. 400 tys. zł, można oczywiście kupić kawalerkę lub dwupokojowe mieszkanie, w którejś z największych metropolii. W większości z nich wybór jest jednak niewielki, a na dodatek szybko się kurczy – mówi ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Łódź jest jedyną metropolią, w której wzrosła w tym roku oferta mieszkań z ceną poniżej 400 tys. zł. Najbardziej skurczyła się ona we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu. W sierpniu w stolicy Dolnego Śląska było aż o 90 proc. mniej tak tanich lokali w porównaniu z grudniem ubiegłego roku. W Warszawie oferta deweloperska skurczyła się w tym okresie o 71 proc., a w Poznaniu – o 68 proc.

Dla wielu osób marzących o własnym M, koniecznością może okazać się więc przeprowadzka do którejś z miejscowości okalających największe miasta, gdzie wybór lokali jest większy, a ceny niższe, co umożliwia zakup większego metrażu. Z taką sytuacją mamy do czynienia szczególnie w aglomeracji warszawskiej, trójmiejskiej i poznańskiej. Z danych BIG DATA Rynekpierwotny.pl wynika, że np. w okolicach Warszawy w sierpniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich była niższa niż w mieście – średnio o ok. 40 proc. Podobne różnice występowały we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu.

Pamiętajmy też, że wysokiemu tempu sprzedaży mieszkań nie towarzyszył w tym roku odpowiedni dopływ nowych. W efekcie dramatycznie skurczyła się oferta, np. krakowskie firmy deweloperskie oferowały pod koniec sierpnia aż o 44 proc. mniej mieszkań niż jeszcze osiem miesięcy temu. W Warszawie ich wybór zmniejszył się o 34 proc., a we Wrocławiu i Trójmieście o odpowiednio 37 proc. i 29 proc.

Niestety, sytuacja podażowa pogorszyła się nie tylko w sześciu największych miastach, ale także w lokalizacjach podmiejskich. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że tylko w okolicach Poznania pod koniec sierpnia mieszkań było więcej niż pod koniec grudnia ubiegłego roku. W okolicach pozostałych metropolii oferta skurczyła się od 3 proc. w okolicach Łodzi do 31 proc. w okolicach Krakowa.

Marek Wielgo wyjaśnia, że w sytuacji, gdy po kredyty sięga coraz więcej osób, a prawdziwą furorę na rynku robi dotowany przez państwo „Bezpieczny Kredyt 2 procent”, z oferty deweloperów znikają w pierwszej kolejności mieszkania z segmentu popularnego. Średnią cenę metra kwadratowego podnoszą wówczas te, które w niej zostają. Coraz większy udział w ofercie deweloperów mają w tej sytuacji mieszkania z segmentu premium.

W Krakowie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym roku już o 19 proc., a w Trójmieście – o 18 proc. W tych metropoliach powinien już głośno zabrzmieć sygnał SOS. W sierpniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie krakowskich firm deweloperskich zbliżyła się bowiem do 15 tys. zł za m kw. i była wyższa niż w Warszawie miesiąc wcześniej. Stolica nie dała się jednak zepchnąć z pozycji lidera, bo średnia cena metra kwadratowego z nawiązką przekroczyła w sierpniu próg 15 tys. zł. Od grudnia ubiegłego roku wzrosła o 15 proc. Cenowe przyspieszenie miało miejsce także w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie w ciągu ośmiu miesięcy średnia cena metra kwadratowego podskoczyła o odpowiednio: 10 proc. i 9 proc.

A jak zmieniły się w tym roku ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów w miejscowościach okalających te miasta? Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują na spadek średniej ceny metra kwadratowego w okolicach Krakowa. Natomiast w pozostałych lokalizacjach podmiejskich ta średnia wzrosła, choć na ogół mniej niż w metropoliach. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia jedynie w aglomeracji łódzkiej.

Pamiętajmy, że w metropoliach znacznie wyższe są ceny działek. Ponadto średnią cenę metra kwadratowego windują tam bardzo drogie mieszkania budowane przez deweloperów głównie z myślą o zamożnych nabywcach. Natomiast w lokalizacjach podmiejskich dominuje popularny segment rynku. Najpewniej to dlatego we wszystkich największych miastach średnia cena metra kwadratowego poszła w sierpniu ostro w górę, zaś w miejscowościach okalających niektóre z nich spadła lub utrzymała poziom z lipca. Wyjątkiem były okolice Wrocławia, Łodzi i Poznania. I tylko w okolicach stolicy Wielkopolski podwyżka była niższa niż w mieście.