Nowy Ład mieszkaniowy: Dom do 70 m kw. bez pozwolenia na budowę. "Diabeł tkwi w szczegółach"

Ułatwienia w budowie niewielkich domów jednorodzinnych to jedno z założeń Nowego Ładu. Takie rozwiązanie ma zachęcić Polaków, by sami zatroszczyli się o swój dach nad głową. Potencjalnie takie domy mogłyby stać się dla wielu osób alternatywą dla coraz droższych mieszkań w budownictwie wielorodzinnymi. Tyle założeń. O tym jak będzie w praktyce zdecydują szczegółowe przepisy.

Już teraz nie na każdy dom trzeba mieć pozwolenie na budowę. Niektóre obiekty wymagają jedynie zgłoszenia.
Skorzystać z tej uproszczonej procedury można, gdy:

• budynek jest jednokondygnacyjny
• jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m kw.
• jest przeznaczony do okresowego wypoczynku

Procedura zgłoszeniowa jest bardzo prosta. Wystarczy do starostwa powiatowego, wydziału do spraw architektoniczno-budowlanych (lub urzędu miejskiego w przypadku miasta na prawach powiatu, a więc Poznania, Leszna, Kalisza, Konina) złożyć zawiadomienie o zamiarze budowy, które musi zawierać:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• szkice lub rysunki obrazujące zamierzenie budowlane, czyli mapka terenu z zaznaczonym usytuowaniem obiektu, rzut i elewacje,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej.

Jeśli przez 21 dni urząd nie zareaguje - można przystąpić do prac. W praktyce jednak często zdarza się, że procedura trwa nieco dłużej, bo może się zdarzyć, że wydział do spraw architektoniczno-budowlanych poprosi o uzupełnienie dokumentacji.

- W moim przypadku tak było - mówi pani Zofia, która postawiła domek letniskowy w oparciu o tę procedurę. - Starostwo zażądało wielu dodatkowych informacji - począwszy od specyfikacji materiałów, skończywszy na sposobie rozwiązania problemu ścieków bytowych. Po ich uzupełnieniu odczekałam wymagane 21 dni i ekipa budowlana przystąpiła do pracy.

Istotną cechą budowy na podstawie zgłoszenia jest to, że nie ma obowiązku zatrudnienia kierownika budowy (by pełnić tę funkcję są potrzebne odpowiednie uprawnienia), a także po zakończeniu prac nie trzeba przechodzić procedury odbioru.

Z drugiej strony - w takim domu nie można zamieszkać na stałe i się w nim zameldować.

Aby zbudować dom, w którym chce się mieszkać stale trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę. Dziś, by postawić dom, w którym chce się zamieszkać na stałe, niezależnie od jego wielkości, trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę. To procedura znacznie bardziej skomplikowana i, nie ma co ukrywać, kosztowniejsza.

Do uzyskania pozwolenia na budowę potrzebny jest:

• projekt budowlany - dostosowany do warunków działki
• mapka do celów projektowych
• przeprowadzenie badań geologicznych
• zatrudnienie geodety do wytyczenia budynku
• zatrudnienie kierownika budowy
• poczynienie uzgodnień dotyczących przyłączy mediów, dostępu do drogi itp.

Dopełnienie tych warunków to koszt przeciętnie około 10 tys. zł. Po zgromadzeniu dokumentów i złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę urząd ma 65 dni na wydanie decyzji. Tyle, że w przeciwieństwie do zgłoszenia nie ma tu mowy o milczącej zgodzie. Aby rozpocząć prace - trzeba mieć w ręku dokument wydany przez odpowiednią jednostkę.

Z rządowych zapowiedzi wynika, że teraz ma być prościej i taniej. Ale budowlańcy nie ukrywają obaw.

- Na razie to puste hasło - twierdzi dr inż. Zenon Kierczyński, prezes zarządu Wielkopolskiej Izby Budownictwa. - Ocenić tę propozycję będzie można dopiero, gdy znajdzie odzwierciedlenie w konkretnych przepisach prawa. Rozumiem, że ma zachęcać Polaków do stawiania niewielkich domów, ale moim zdaniem nie tędy droga. Po pierwsze z powodów bezpieczeństwa, których gwarancją są obowiązujące procedury. Po drugie uważam, że takie rozwiązanie tworzyłoby nierówność podmiotów wobec prawa.

Prezes WIB nie jest w swoich wątpliwościach i obawach odosobniony.

- Uproszczenie procedur to szczytna idea - twierdzi Wojciech Gaczek, pracujący od kilkudziesięciu lat m.in. jako inspektor nadzoru inwestorskiego. - Ale nie wyobrażam sobie budowy 70-metrowego domu bez projektu, podobnie jak braku nadzoru kierownika budowy. To są naprawdę bardzo złożone przedsięwzięcia. Wszystko ma znaczenie: konstrukcja, zastosowane materiały, sposób układania instalacji, izolacja budynku, który przecież musi spełniać coraz bardziej rygorystyczne normy, gdy chodzi o energooszczędność. Obecnie projektant bierze odpowiedzialność za to co stworzy, kierownik zaś za realizację budowy zgodnie z projektem. Jeśli ich zabraknie - kto zagwarantuje, że budynek się nie zawali? - pyta. I dodaje. - Trzeba spojrzeć prawdzie w oczy - jako nacja nie jesteśmy legalistami. Gdyby wymogi dotyczące dokumentacji i nadzoru pozostały, a zmieniłoby się tylko to, że wystarczyłaby milcząca zgoda - może takie rozwiązanie nie byłoby złe. Na razie jednak to tylko hasło.

Mariusz Wiśniewski, wiceprezydent Poznania zwraca uwagę jeszcze na jeden aspekt.

- Obawiałbym się także o ład przestrzenny. Procedura udzielania pozwoleń na budowę daje choćby podstawowe gwarancje w tej materii. Moim zdaniem procedura zgłoszeniowa nie dawałaby takich gwarancji- mówi. I dodaje.- Rozumiem, że dla starających się o pozwolenie na budowę konieczność przechodzenia przez całą tę procedurę, gromadzenia dokumentów itd. może być uciążliwa. Nadmiar biurokracji także nie jest dobry, ale moim zdaniem w tym przypadku formalności jest tyle ile trzeba, by mieć pewność, że to co powstanie będzie bezpieczne. Nie sądzę, żeby rezygnacja z pozwoleń, gdy mowa o małych domach jednorodzinnych była dobrym pomysłem.

Pewnym wyjściem z tej sytuacji mogłaby być możliwość stawiania na podstawie zgłoszenia domów modułowych. Dziś - te rekreacyjne, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m kw. robią prawdziwą karierę. Produkowane pod dachem, przyjeżdżają na działkę klienta wykończone pod klucz. Wystarczy podłączyć je do potrzebnych instalacji i... można mieszkać.

- W naszej firmie mamy w ofercie zarówno domy jednomodułowe, które produkujemy całkowicie pod dachem, jak i takie, które z przygotowanych elementów stawiamy na działce - mówi Piotr Wiśniewski, właściciel poznańskiej firmy PW House.- Wśród jednomodułowych oprócz takich, które można stawiać na podstawie zgłoszenia, mamy także większe - o powierzchni 40, 48 i 52 m kw. Oczywiście moduły można łączyć w większe całości. Stawiamy je nie tylko w Polsce, ale i za granicą. Każdy dom jest dostosowany do strefy klimatycznej, w której stoi. Czy to dom, który można postawić na zgłoszenie czy taki wymagający pozwolenia - spełnia wszystkie wymagane prawem normy. Bierzemy pełną odpowiedzialność za ich zgodność z przepisami budowlanymi zarówno projektu, jak i jakość wykonania. Z całą pewnością zmiana przepisów, w kierunku zwiększenia powierzchni domów, które można stawiać bez pozwoleń byłaby dla nas szansą, choć i teraz zainteresowanie jest duże i cały czas rośnie.