Będą zmiany w prawie budowalnym 2024. Od kwietnia koniec z patodeweloperką. W planach więcej terenów zielonych i poprawa akustyki w lokalach

Nowe prawo budowlane, które wejdzie w życie 1.04.2024 r. ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procesów związanych m.in. z nowymi projektami deweloperskimi. Jest to odpowiedź na zjawisko tzw. patodeweloperki, które w ostatnich latach aż nazbyt dobrze poznaliśmy. Pod koniec października 2023 r. sejm uchwalił nowelizację Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225), która została wpisana pod numerem 100 do wykazu prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii.

Druga nowelizacja, która wejdzie w życie 1.04.2024 r., dotyczy rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zapowiadane zmiany w prawie budowlanym mają na celu zapewnienie potencjalnym nabywcom mieszkań większego komfortu w użytkowaniu zakupionych mieszkań lub domów. Nie od dziś bowiem wiadomo, że deweloperzy nie zawsze kierowali się dobrem nabywców, czego efektem są budynki takie jak te przez nas w artykule: Oto polska patodeweloperka. Te zdjęcia śmieszą i przerażają jednocześnie. Kto to zbudował i kto chce tak żyć?

Nowe prawo budowlane, które wejdzie w życie 1.04.2024 r., nakłada szereg nowych obowiązków na inwestorów. Zmiany w przepisach doprecyzowują, jakim warunkom technicznym powinny odpowiadać projekty budowlane tak, aby wyeliminować zjawisko patodeweloperki. W przedmiotowym rozporządzeniu opisane zmiany dotyczą:

1. Zaplanowania większej odległości między budynkami mieszkalnymi na sąsiednich działkach
   Zmianie ulegnie odległość budynków mieszkalnych wielorodzinnych powyżej czterech kondygnacji od granic działki. Przed zmianami w prawie wynosiła ona 4 metry – po nowelizacji zwiększy się do 5 m. Jeżeli sąsiednia działka będzie ogólnodostępnym, publicznym placem ograniczenia co do odległości nie będą obowiązywać.

2. Zaplanowania większej odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych
   Po nowelizacji przepisów odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego, którego powierzchnia zabudowy wynosi ponad 1000 mkw, a ścianami stojącego już na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego, będzie wynosić 30 m.

3. Zmiany zasad planowania stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności
   Nowe przepisy przewidują, że tylko 6 proc. takich miejsc postojowych w stosunku do ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach jednej inwestycji będzie mogło być zbliżone do okien budynków. Do tej pory nie było żadnych ograniczeń w tej kwestii.

4. Zapewnienia większej ilości zieleni na publicznych placach
   Dzięki nowym przepisom zmniejszy się zjawisko tzw. betonozy w przestrzeni publicznej. Na działkach o powierzchni ponad 1000 mkw, które będą przeznaczone pod publicznie dostępny plac, trzeba będzie zapewnić minimum 20 proc. terenu biologicznego czynnego. Oznacza to, że część placu będą musiały pokrywać krzewy, drzewa i trawniki.

5. Zwiększenia wymagań w zakresie budowy przyjaznych placów zabaw oraz miejsc do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami
   Zmiany w przepisach wymuszą na inwestorach zaplanowanie minimalnej powierzchni placu zabaw w odniesieniu do liczby mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym lub w zespole takich budynków. Osoba dokonująca kontroli sprawdzi także jakość wyposażenia placu zabaw. Co więcej, inwestor będzie musiał przygotować miejsce do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami. Obowiązek ten będzie dotyczył budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków wielorodzinnych, w którym znajduje się więcej niż 20 mieszkań.

   Osoby ze szczególnymi potrzebami to w szczególności osoby:

   • poruszające się o kulach lub na wózku inwalidzkim,
   • niewidome i niedowidzące,
   • głuche i z niedosłuchem,
   • starsze,
   • kobiety w ciąży.

6. Wprowadzenia minimalnej powierzchni lokalu użytkowego
   Zgodnie z nowymi przepisami minimalna powierzchnia lokalu użytkowego będzie musiała wynosić minimum 25 mkw. Mniejsze lokale będą mogły znajdować się jedynie na parterze i pierwszym piętrze, o ile inwestor zapewni do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz. Zmiany w tym zakresie nie będą dotyczyć hoteli, moteli oraz pensjonatów.

7. Zapewnienia większej prywatności na balkonach
   W nowych budynkach wielorodzinnych balkony umieszczone na jednej płycie będą musiały być odgrodzone od siebie specjalną przegrodą. Będzie musiała mieć ona odpowiednią wysokość, szerokość oraz przepuszczalność światła tak, aby zapewnić jak największy komfort mieszkańcom.

8. Poprawy akustyki w mieszkaniach
   W nowych mieszkaniach przegrody między mieszkaniami będą musiały spełniać odpowiednie wymagania akustyczne. Drzwi wejściowe również będą musiały mieć podwyższoną izolację akustyczną. Ponadto wprowadzono przepis, który nakłada obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych w budynkach mieszkalnych – wielorodzinnych oraz jednorodzinnych. Od 1 kwietnia 2024 r. każdy projekt budowlany będzie musiał dysponować analizą rozwiązań technicznych i materiałowych, mających na celu spełnienie wymagań akustycznych,

9. Obowiązku zapewnienia w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych
   Powierzchnia pomieszczenia na rowery lub wózki dziecięce nie będzie mogła wynosić mniej niż 15 mkw. Zamiast pomieszczenia inwestor będzie mógł wybudować na ten cel osobny budynek gospodarczy, wiatę lub altanę.