Jak zawrzeć korzystną umowę z pośrednikiem

Jakie najważniejsze informacje powinny znaleźć się w umowie, którą podpisujemy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami?
Tomasz Kędzierski: W umowie musi znaleźć się przede wszystkim nazwisko pośrednika i numer jego licencji, a także jego oświadczenie, że posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za ewentualne szkody związane z pośrednictwem.

Prócz tego opis nieruchomości, możliwości odstąpienia od umowy i na jakich warunkach, termin realizacji umowy, wynagrodzenie pośrednika i termin oraz sposób płatności. Jeżeli pośrednik pomaga obu stronom transakcji, czyli kupującemu i sprzedającemu, w umowie powinna być również zawarta ich zgoda na to.

Umowę podpisujemy w dwóch egzemplarzach, z których jeden musi dostać klient. Każda umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Czy przed podpisaniem umowy z pośrednikiem mam prawo wziąć jej egzemplarz do domu, żeby na przykład skonsultować ją z prawnikiem?
Tomasz Kędzierski: Jak najbardziej. Klient powinien najpierw dostać wzór umowy, z którą może spokojnie zapoznać się w domu, a nawet, jeżeli chce, skonsultować z własnym prawnikiem.

Często, w praktyce wysyłamy takie wzory pocztą elektroniczną. Dopiero po negocjacjach strony podpisują umowę właściwą.

Zorientowałem się, że z pośrednikami można zawrzeć dwa rodzaje umów - otwartą lub na wyłączność. Która jest korzystniejsza?
Tomasz Kędzierski: Decydując się na umowę otwartą, zawieramy ją z wieloma pośrednikami. Często wydaje się to bardziej atrakcyjne, bo nad daną transakcją pracuje wiele osób. Umowa na wyłączność zawierana jest tylko z jednym pośrednikiem, który kompleksowo zajmuje się organizacją całego procesu kupna lub sprzedaży nieruchomości.

Osobiście polecałbym tę drugą formę, bo jest zdecydowanie skuteczniejsza. Jeśli pośrednik wie, że to on na pewno będzie finalizował transakcję, oczywiste jest, że dołoży większych starań, by w pełni usatysfakcjonowała ona klienta.

Istnieją też systemy wymiany ofert między pośrednikami i każdy z nich ma obowiązek wprowadzenia oferty na wyłączność do takiego systemu. Powoduje to, że w ciągu 24 godzin od zawarcia tego rodzaju umowy, na przykład w Poznaniu ma do niej dostęp blisko 300 biur, które mogą pośrednikowi na ofertę odpowiedzieć. Przy umowie otwartej nie ma takiej możliwości.

Co robić, jeśli już po sfinalizowaniu transakcji z udziałem pośrednika okaże się, że kupiona nieruchomość ma wady?
Tomasz Kędzierski: Pośrednik jest odpowiedzialny za przeprowadzenie właściwej transakcji i powinien też dopilnować, żeby w akcie notarialnym znalazło się oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie ma wad ukrytych.

Wówczas, jeśli tego rodzaju wady nieruchomość ma, kupujący może domagać się od sprzedającego ich usunięcia lub odszkodowania. Jeżeli jednak klient udowodni winę pośrednika, odszkodowania ma prawo domagać się od niego.

W związku z takimi sytuacjami, konieczne jest właśnie, żeby pośrednik miał ubezpieczenie OC. O ile jest to możliwe, pośrednik powinien także pomóc w usunięciu wad.

Planuję kupienie dużej nieruchomości, muszę więc wziąć kredyt. Czy pośrednik może mi w tym pomóc?
Tomasz Kędzierski:Tak. Pośrednicy często współpracują z bankami lub sprawdzonymi firmami finansowymi. Bez obaw więc można skorzystać z takiego doradztwa.