MAPA INWESTYCJI: Kredyty mieszkaniowe nie tylko dla młodych. Bezpieczny Kredyt 2 proc. ożywił rynek

Większość Polaków kupujących mieszkania na własny użytek posiłkowała się kredytami. Ubiegłoroczny wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie wzrost rat, sprawił, że akcja kredytowa banków praktycznie stanęła. Uruchomienie programu Pierwsze Mieszkanie, a także obniżka stóp procentowych, która nastąpiła 6 września nieco szerzej otworzyły drzwi do własnego M.

Ale w przypadku osób, które nie kwalifikują się do skorzystania z pomocy państwa poprawa sytuacji jest stosunkowo niewielka. Nie ma co ukrywać - przy obecnych cenach mieszkań przy zarobkach poniżej średniej krajowej o kupno nawet niewielkiego mieszkania bardzo trudno.

Jednak, jak podkreślają autorzy raportu Expandera i Rentier.io to właśnie od kredytobiorców, którzy z pomocy państwa przy zakupie mieszkania nie będą korzystali, będzie na dłuższą metę zależała sytuacja na rynku.

- Popyt na kredyty będzie w dużej mierze zależny od poziomu stóp procentowych - podkreśla Jarosław Sadowski z Expandera. - Jeszcze przed pierwszą obniżką stóp oprocentowanie w ofertach kredytów już zaczęło spadać. Jest to efekt spadku stawki WIBOR oraz coraz niższych stawek oprocentowania stałego. Dla przykładu średnie oprocentowanie stawek stałych dla kredytów z wysokim (powyżej 20 proc.) wkładem własnym wynosi 7,42 proc., a dwa banki oferują poniżej 7 proc. Dla porównania w listopadzie 2022 r. średnia wynosiła aż 9,36 proc. i rzadkością były oferty poniżej 8 proc. - podkreśla.

Przed wakacjami Expander szacował, że aby kupić w Poznaniu mieszkanie o powierzchni 50 m kw. na kredyt spłacany przez 30 lat z 10-procentowym wkładem własnym na ratę trzeba było przeznaczyć przeciętnie 3500 zł.

Stopy procentowe spadły,odbudowa zdolności kredytowej to przede wszystkim zasługa także innych czynników. Ważne są tu zalecenia wydane przez KNF. Te z lutego br. pozwoliły bankom bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. Na łatwiejszy dostęp do hipotek działa też dobra sytuacja na rynku pracy (niskie bezrobocie i rosnące płace). Od września pierwsze skrzypce przejęła jednak Rada Polityki Pieniężnej. Po sporej obniżce stóp we wrześniu, obniżeniu uległo też oprocentowanie kredytów. Efekt jest taki, że im tańszy kredyt, tym wyższa powinna być zdolność kredytowa.

Jak wynika z analiz HRE Investments trzyosobowa rodzina z dochodem netto 10 322 zł może pożyczyć obecnie na mieszkanie, w zależności od banku od 517 983 zł (mBank) do 769 183 zł (Alior Bank). Jeśli dodać do tego 10 proc. wkładu własnego, w Poznaniu można już myśleć o kupnie średniego mieszkania. Kto zdecyduje się zamieszkać poza miastem - może nawet pomyśleć o kupnie niewielkiego domu. Niestety, wraz z malejącym dochodem lub rosnącą liczbą dzieci- możliwości spadają drastycznie.

Jak wynika z kalkulatora zdolności kredytowej Totalmoney.pl singiel zarabiający średnią krajową może myśleć o pożyczeniu na 30 lat maksymalnie około 225 tys. zł, co przy 10 proc. wkładzie własnym pozwoli kupić mieszkanie za niespełna 250 tys. zł. W granicach administracyjnych Poznania, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym takie oferty należą do rzadkości.

Czteroosobowa rodzina z dwoma średnimi pensjami może pożyczyć maksymalnie 345 059 zł.
Łączny dochód na poziomie 8 tys. zł netto dla rodziny z jednym dzieckiem oznacza zdolność kredytową na poziomie 255, 6 tys. zł.

Program „Pierwsze Mieszkanie” to nowy projekt mieszkaniowy, który ruszył 1 lipca 2023 roku. Jego częścią jest Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wnioski w bankach składać można od 3 lipca 2023 roku. Obecnie (18 września 2023) kredyty w ramach tego programu oferują następujące banki: Alior Bank, Bank BPS i banki spółdzielcze Zrzeszenia BPS,Bank Ochrony Środowiska, PEKAO S.A.,Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie, Bank Spółdzielczy w Brodnicy,Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie, mBank, PKO Bank Polski, SGB-Bank S.A. i VeloBank S.A.

Na czym cała sprawa polega? Otóż osoba uprawniona do skorzystania z programu zaciągnie w banku kredyt na mieszkanie, przy czym będzie przez 10 lat spłacała kapitał i odsetki na poziomie 2 proc. Pozostałą część oprocentowania dopłaci bankowi państwo.

Kto może skorzystać z takiego kredytu? To rozwiązanie jest przeznaczone dla osób poniżej 45 roku życia kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka warunek wieku spełniać będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. można zaciągnąć zarówno na mieszkanie na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nie ma także ograniczeń, gdy chodzi o cenę metra kwadratowego, ale w przypadku singli kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć 500 tys. zł, w przypadku rodziców lub małżeństw maksymalna wartość kredytu to 600 tys. zł.

Na dodatkowe ulgi mogą liczyć powiększające się rodziny. Jeśli urodzi się dziecko Bank Gospodarstwa Krajowego pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tysięcy złotych, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego 60 tysięcy złotych.

Jak wyliczają analitycy Expandera i Rentier.io - Bezpieczny Kredyt 2 proc. oznacza dla pożyczających na mieszkanie ratę niższą o około 30 proc. W Poznaniu, by kupić lokal o powierzchni 45 m kw. (czyli na ogół mieszkanie dwupokojowe) wystarczy pożyczyć nieco ponad 403 tys. zł. Pierwsza rata takiego kredytu wyniesie 1792 zł, a w ciągu dekady państwo dopłaci kredytobiorcy ponad 140 tys. zł.

Deweloperzy już dostrzegają większe zainteresowanie kredytami z dopłatą państwa, a co za tym idzie zakupami mieszkań na własne potrzeby.
- Program Pierwsze Mieszkanie i Bezpieczny Kredyt 2 procent zdecydowanie wpłynął na popyt na rynku mieszkaniowym. Widać to teraz, a przecież program będzie funkcjonował w następnych miesiącach. Dziś co trzeci klient w naszym biurze pyta o możliwość wzięcia udziału w programie i skorzystania z „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” - mówi Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży Nowa Murowana.

- Tylko w pierwszym miesiącu funkcjonowania rządowego programu zarezerwowaliśmy dla klientów 5 mieszkań - podkreśla Marek Smogór, reprezentujący Quadro Development. - W efekcie zostały nam w inwestycji Rynek Wschodni w Poznaniu cztery lokale. Quadro planuje uruchomić dwa projekty w okolicy Jeziora Maltańskiego w Poznaniu w tym roku. Prace związane z dokumentacją trwają już od jakiegoś czasu - dodaje.

- Jest bardzo duże zainteresowanie. Rata jest znacznie niższa niż obecne raty bez dofinansowania. Brakuje mieszkań, dlatego KDM zaczyna kolejne etapy tak, aby każdy chcący zamieszkać na Osiedlu Malarska znalazł swoje wymarzone cztery kąty. Program do końca roku jest bez limitów i to jest ostatni moment na to, aby znaleźć mieszkanie i mieć gwarancję otrzymania dofinansowania. Kredyt można dostać do 100 proc. wartości nieruchomości. Możliwe jest także skredytowanie mieszkania „pod klucz”, które również może zrealizować KDM - informuje Katarzyna Kniat, ekspert finansowy współpracujący na stałe z KDM Deweloper.