Kto może kupić? Czy można sprzedać bratu, czy prawo pierwokupu ma dzierżawca? Kiedy Agencja Nieruchomości Rolnych nie może kupić ziemi? Z pomocą specjalistów wyjaśniamy, jakie prawa i ograniczenia od 1 maja będą mieli rolnicy, Skarb Państwa i osoby, które nie są gospodarzami.

 

Ustawa o obrocie ziemią zaakceptowana przez Sejm, czeka na podpis prezydenta. Wstrzymuje ona sprzedaż państwowych gruntów na 5 lat z wyjątkiem nieruchomości do 2 hektarów oraz innych przeznaczonych na cele nierolne, czyli pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo-logistyczne czy składy magazynowe. Ustawa pozwala wszystkim na zakup ziemi na terenach rolniczych o powierzchni do 30 arów, z tym, że zapis kłóci się z ustawą geodezyjną, która zabrania wydzielania działek rolnych mniejszych niż 30 arów.

Więc jak na razie ta ostatnia sprawa nie jest jasna. Zgodnie z nową ustawą, sprzedający traci prawo do samodzielnego wyboru kupującego. Osoby, które zgodnie z ustawą mają prawo pierwokupu, będą mogły domagać się sądowego ustalenia ceny i zbycia gruntów. Pod znakiem zapytania stoją stawki ziemi, bowiem określać je będzie Agencja Nieruchomości Rolnych.  

 

Najpierw zgoda Agencji

Zacznijmy od nowej definicji rolnika. Wedle ustawy to osoba z kwalifikacjami rolniczymi, która prowadzi (jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, posiadaczem lub dzierżawcą)  gospodarstwo rolne do 300 hektarów i mieszka w gminie, w którym leży jego gospodarstwo, co najmniej pięć lat.

Agencja Nieruchomości Rolnej ma prawo pierwokupu, jeżeli grunt chce kupić osoba nie będąca rolnikiem. Z kolei prawo pierwokupu nie przysługuje ANR jeśli nabywcą jest rolnik, ale pod warunkiem, że jego gospodarstwo rodzinne nie przekroczy 300 hektarów po zakupie tej ziemi. Agencja musi ustąpić  także, jeśli ziemię chce kupić jej dzierżawca, pod warunkiem, że oficjalnie dzierżawi pole przez co najmniej trzy lata. Agencja nie ma prawa wykupu także przy obrocie nieruchomościami rolnymi pomiędzy w obrębie rodziny.

  
- W myśl znowelizowanych przepisów, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny – wyjaśnia Anna Jackowska, ekspert i wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. - Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej obowiązującej małżonków wystarczy, aby tylko jedno z nich (żona lub mąż) było rolnikiem indywidualnym. Powierzchnia nabytej nieruchomości wraz z powierzchnią gospodarstwa rolnego nabywcy nie może być większa niż 300 hektarów użytków rolnych. 

- Zbycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Rolnej Skarbu Państwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej – tłumaczy Anna Jackowska. Jak wyjaśnia, jeśli nie ma zgody, sprzedający w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja odmowna stała się ostateczna, może złożyć pisemne żądanie zakupu, a Agencja jest zobowiązana do złożenia oświadczenia (w terminie nie dłuższym niż jeden miesiąc) o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą odpowiadającej jej wartości rynkowej wedle stawek Agencji. 

 

Cena za niska? Do sądu

Co jeśli stawka nie satysfakcjonuje sprzedającego? Może wnieść nawet sprawę do sądu. - Zbywca niezadowolony z proponowanej przez Agencje ceny może cofnąć (na piśmie) żądanie nabycia gruntu (w takim przypadku Agencja może zażądać zwrotu poniesionych kosztów) lub wystąpić do sądu powszechnego o ustalenie równowartości wartości rynkowej przedmiotowego gruntu rolnego – mówi ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

 

Kupno poza gminą 

Jeszcze w czasie prac nad ustawą wiele emocji budziły możliwości zakupu ziemi poza gminą.  - Rolnik może kupić nieruchomości poza gminą, w której mieszka za zgodą Agencji Nieruchomości Rolnych - wyjaśnia Anna Jackowska. - Zawsze preferowany jest rolnik indywidualny zamieszkały, czyli posiadający gospodarstwo i je prowadzący osobiście na terenie tej samej gminy.

Jeżeli zaś kupno dotyczyny nieruchomości rolnych od Agencji, możliwe to jest w przypadku części przetargów, z tym, że kryterium wyboru oferty będzie: odległość gospodarstwa rolnego oferenta od zbywanej nieruchomości Zasobu, powierzchnia nieruchomości rolnych nabytych lub wydzierżawionych z Zasobu, intensywność produkcji zwierzęcej w gospodarstwie oferenta.

 

10 lat obowiązkowe

Co ważne, nabywca nieruchomości rolnej musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona nieruchomość rolna, przez co najmniej 10 lat. - W tym czasie nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie, na przykład w dzierżawę, innym osobom, licząc od dnia nabycia – zaznacza. Jednak są wyjątki. - Jedynie sąd powszechny na wniosek nabywcy, uznając że zaszły przyczyny losowe, niezależne od wnioskodawcy, może udzielić zgody na sprzedaż lub oddanie w posiadanie innej osobie przed upływem ustawowego terminu – dodaje Anna Jackowska. 

Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeśli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, nie dotyczy też dziedziczenia po osobie bliskiej oraz zapisu windykacyjnego osoby bliskiej. 

 

Na etacie i w polu

Co ważne dla tych, którzy pracują zawodowo i uprawiają ziemię. - Można łączyć osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego z pracą zawodową – mówi Anna Jackowska. - Osoby, które już są właścicielami gruntów rolnych (nieruchomości rolnej) nie muszą zdobywać wykształcenia rolniczego, nie muszą prowadzić osobiście gospodarstwa. Będą ich jednak dotyczyły ograniczenia w zbyciu wynikające z nowych uregulowań. 

Wszystko zostaje w rodzinie

Jak zaznacza specjalista, ograniczenia te nie dotyczą zbycia nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej, czyli zstępnych – dzieci, wnuków, prawnuków, wstępnych – rodziców, dziadków, pradziadków, rodzeństwa dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej. Rolnik będzie mógł zbyć grunt rolny bratu lub innej osobie bliskiej. Możliwe jest także dziedziczenie gruntu rolnego przez osoby bliskie - na podstawie testamentu lub z urzędu. - Umowa darowizny, czyli tak zwane „przepisanie na dzieci” jest inna umową niż zbycie, czyli umowa kupna-sprzedaży. Nie dotyczy jej ustawa – dodaje Anna Jackowska.

 

Prawa nabywania nieruchomości rolnych nie utracą Kościoły i związki wyznaniowe.

 

 

Nowe przepisy mają wejść w życie 30 kwietnia, bo 1 maja kończy się 12-letnie moratorium na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców.