Szukasz mieszkania lub domu na sprzedaż w Wielkopolsce? Te pytania powinieneś zadać deweloperowi

Zakup domu lub mieszkania to poważna decyzja. Jeśli stoisz przed wyborem dewelopera z pewnością powinieneś zacząć od zapoznania się z jego uprzednimi projektami oraz opiniami na jego temat. O czym jeszcze warto pamiętać podczas poszukiwania mieszkania lub domu na sprzedaż? Warto sprawdzić sytuację finansową danej firmy deweloperskiej, istotnym jest, by ustalić z wyprzedzeniem, z jakich środków będzie realizowana inwestycja.

Koniecznym krokiem będzie również sprawdzenie dewelopera pod kątem wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Warto też zweryfikować czy dana firma deweloperska jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu.

Szukasz mieszkania lub domu na sprzedaż? Inwestycja w nieruchomości to duże zobowiązanie finansowe, dlatego wymaga dokładnego researchu. Podczas poszukiwań mieszkania w Twojej głowie, z pewnością pojawia się wiele pytań. Jak zainwestować, by wybrać najlepszy dla siebie dom lub mieszkanie, a jednocześnie nie przepłacić? Aby uchronić się przed chybionymi decyzjami, warto zadać firmie deweloperskiej kilka pytań:

• Ile wynosi cena nieruchomości za m2? Cena mieszkania to z pewnością podstawowa kwestia, która interesuje osoby szukające nowego lokum. W dokonaniu najlepszego wyboru z pewnością pomoże Ci wnikliwa analiza cen konkurencji. Pamiętaj, że na cenę nieruchomości znaczny wpływ będzie mieć jej lokalizacja.
• Czy deweloper posiada: prawo własności, pozwolenie na budowę oraz czy jest właścicielem działki inwestycyjnej?
• Jaki jest termin oddania nieruchomości? Taki zapis powinieneś odnaleźć w umowie. Warto zapytać o termin oddania mieszkania lub domu już na etapie wstępnych rozmów.
• Czy były przeprowadzone badania środowiska wodno-gruntowego? To jedna z podstawowych kwestii bezpieczeństwa. Informuje o aktualnym stanie gruntu i środowiska wokół nieruchomości.
• Czy będę miał dostęp do drogi dojazdowej? Swobody dostęp do posesji to niezwykle istotna sprawa. Nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej.
• Jakie inwestycje są planowane na terenie części wspólnej? Dowiedz się, czy na terenie inwestycji planowany jest plac zabaw dla dzieci lub skwer.
• Ile kosztować będzie wykończenie oraz materiały budowalne? Dotyczy to nie tylko materiałów zastosowanych w mieszkaniu, ale i części wspólnej takiej jak np. klatka schodowa. Sprawdź również, jakie prace wykończeniowe zawiera umowa.

Ostatnie miesiące pokazały nam, że skrawek własnej zieleni w postaci trawnika, czy podwórka to nieoceniony atut, każdej nieruchomości. Szukasz domu z własnym ogrodem? A może zastanawiasz się nad mieszkaniem, które będzie wygodne i idealne dla rodziny z dziećmi? Piotr Łykowski, ekspert firmy Gravis Developer podpowiada na co, warto zwrócić uwagę:

Obecność ogrodu i odpowiedniej infrastruktury ma bardzo duże znaczenie przy wyborze domu, czy mieszkania. Przy ogrodzie ważna jest jego powierzchnia, bo za małe ogródki uważane są za nieatrakcyjne. Za to nasze ogrody oferowane w przedziale 386 – 840 metrów wyróżniają się na rynku. Z kolei infrastruktura towarzysząca zawsze jest atutem – przykładowo na naszym osiedlu pojawi się siłownia na 700 metrach, podzielona na indywidualne boksy do wynajęcia, przychodnia z 9 gabinetami, planujemy aptekę, sklep spożywczy, pizzerię i pomieszczenia biurowe do wynajęcia. Bardzo ważna jest obecność dostępnych dla każdego budynku dużych placów zabaw, odpowiedniej infrastruktury chodnikowej, drzew, czy latarni, tworzących w sumie małe miasteczko.

Piotr Łykowski, firma Gravis Developer

Środowisko naturalne nie jest Ci obojętne? Jeśli marzysz o ekologicznym domu lub mieszkaniu, podczas poszukiwań upragnionej nieruchomości, warto zwrócić uwagę również na tę kwestię. Jak wspomina Anna Banaszak-Woźny, Wiceprezes firmy Dom-Eko:

Jednym z najsilniejszych trendów ostatnich lat jest ekologia, która wkracza coraz szerzej do naszego życia. Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, warto zapytać dewelopera, z jakich materiałów budowlanych powstaje nasze mieszkanie - czy są to materiały naturalne i trwałe, takie jak stal, beton, kamień, cegła wapienno-piaskowa, żywica, drewno (stolarka okienna czy drzwiowa). Jeśli dodatkowo zamawiane są od lokalnych producentów, poprzez krótszą drogę transportu ograniczamy emisję dwutlenku węgla do atmosfery. Postawa pro-ekologiczna zakłada, że większość rozwiązań technologicznych na inwestycji przekłada się na energooszczędność. Energooszczędne okna, fasady parteru, czy dach ochronią nie tylko portfel klienta, ale także środowisko wokół nas. Energia do oświetlania części wspólnych może pochodzić ze słońca (panele fotowoltaiczne na dachach), woda do podlewania – z deszczówki. Myślący o przyszłości naszej planety deweloper zapewni przyszłym mieszkańcom nie tylko eko plac zabaw oraz stojaki na rowery, ale także stacje do naprawy jednośladów, czy ładowarki do pojazdów elektrycznych. Kupując mieszkanie od dewelopera z wartościami i misją inwestujemy w zdrowsze środowisko życia oraz przyszłość naszą, naszych dzieci i wnuków.

Anna Banaszak-Woźny, Wiceprezes firmy Dom-Eko

Znalazłeś wymarzone mieszkanie lub dom na sprzedaż w stanie deweloperskim? Co to oznacza? Za stan deweloperski uważa się mieszkanie lub dom przeznaczony do samodzielnego wykończenia. Na podłodze z reguły znajduje się betonowa wylewka, natomiast ściany pokryte są tynkiem. W niektórych lokalach ściany mogą być również pomalowane na biało. Dodatkowo lokal posiada drzwi wejściowe, okna z parapetami oraz wszystkie potrzebne instalacje. W niektórych mieszkaniach lub domach są zamontowane również kontakty.

Decydując się na zakup nieruchomości masz prawo, aby starać się uzyskać jak najkorzystniejsze dla siebie warunki. Dlatego warto negocjować cenę domu czy mieszkania. Należy pamiętać, że firmy deweloperskie z reguły próbują sprzedać nieruchomość po jak najwyższej cenie, dając sobie tym samym pole do negocjacji.

Zanim przystąpisz do negocjacji, warto ustalić konkretną cenę, którą skłonny jesteś zapłacić. Równie ważnym krokiem będzie wizyta w banku i określenie Twojej zdolności kredytowej. Pomoże to w ustaleniu kwoty jaką będziesz mógł wpłacić na początku.

Negocjując cenę, warto uwzględnić dodatkowe udogodnienia i przynależności, które może mieć nieruchomość. Na koszt nieruchomości może mieć wpływ: garaż, dodatkowe miejsce do przechowywania, plac zabaw lub to czy lokum znajduje się na chronionym osiedlu.

Na cenę będzie miał również oczywiście wpływ stopień wykończenia mieszkania. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie zapoznać się z tym, co wchodzi w ofertę przedstawianą przez dewelopera.

Jeżeli szukasz mieszkania lub domu na sprzedaż, nie zapomnij o zrobieniu dokładnego researchu. Sprawdź, jak wyglądają oferty dostępne na rynku, jak różnią się ceny nieruchomości w zależności od lokalizacji. Przygotuj się do rozmowy z deweloperem, tak by wynegocjować najkorzystniejszą dla siebie ofertę.

Przed zakupem domu lub mieszkania koniecznie zapoznaj się ze swoim sąsiedztwem. Najlepszym sposobem będzie uzyskanie wglądu do Miejscowego Planu Zagospodarowania. Pomoże Ci to ustalić jakie inwestycje są planowane na i obok terenu Twojej potencjalnej nieruchomości. Uchroni Cię to przed niemiłymi niespodziankami. Z pewnością nie chcesz, by za Twoim oknem znalazła się droga szybkiego ruchu, wielkie centrum handlowe lub oczyszczalnia ścieków.

Ponadto koniecznie sprawdź, jak usytuowany jest Twój potencjalny dom na sprzedaż. Istotnymi udogodnieniami będzie niewielka odległość do miejsc takich jak:

• przystanku autobusowego,
• przychodni lub centrum medycznego,
• apteki,
• sklepu spożywczego,
• przedszkola,
• szkoły,
• parku,
• placu zabaw.

Jak, więc podejść do tematu sąsiedztwa? Podpowiada Tomasz Łubiński, ekspert firmy Linea:

Analizując atuty okolicy, w której chcemy znaleźć mieszkanie, czy dom, zwracamy uwagę na historię tego miejsca, opinie o nim, w tym oceny umieszczane na forach internetowych, a także na ludzi tu mieszkających. Dla dewelopera, który 30-40% klientów pozyskuje właśnie z polecenia innych zadowolonych mieszkańców ma to wielkie znaczenie. Młodzi ludzie cenią sobie szczególnie sąsiedztwo zieleni i ogródków przydomowych. Pamiętajmy, że tworząc osiedle, tworzymy społeczność. Wiemy, że ludzie chętnie zamieszkają tam, gdzie więzi sąsiedzkie są bardzo dobre, gdzie odbywają się festyny, realizowane wspólne pasje, gdzie mieszkańcy mogą uprawiać wspólne grządki z warzywami, a nawet – gdzie jest wydzielone miejsce na ognisko dla mieszkańców. Ludzie cenią wtedy swoją okolicę i rozwijają ją, czego dowodem są choćby udane realizacje w ramach Poznańskiego Budżetu Obywatelskiego.

Tomasz Łubiński, firma Linea

Tereny zielone i otoczenie przyrody to cechy niezwykle pożądane u wszystkich osób poszukujących nieruchomości. Ważnym jest oczywiście odnalezienie odpowiedniego balansu pomiędzy spokojem i bliskością natury oraz wygodą i dostępem do komunikacji. Jolanta Matyńska-Kalata, ekspert firmy RED Real Estate Development podkreśla, że:

Lokalizacja to kryterium, które najczęściej jest brane pod uwagę przy wyborze mieszkania. Dobre położenie inwestycji zatem decyduje o popularności jej wyboru. Położenie wśród przyrody, sprawia, że mieszkania będą doskonałym wyborem dla osób, które cenią spokój i bliskość terenów zielonych. Idealnie, jeśli osiedle jest tak usytuowane, że umożliwia równocześnie bezpośredni dostęp do dróg szybkiego ruchu lub gdy lokalizacja jest dobrze skomunikowana z centrum miasta (dogodna komunikacja miejska, dzienna i nocna). Dużą zaletą wyboru lokalizacji jest sąsiedztwo pobliskich sklepów spożywczych, restauracji, klubów fitness czy też – niezwykle cenionych przez mieszkańców – lokalnych bazarków ze świeżą żywnością.

Jolanta Matyńska-Kalata, firma RED Real Estate Development

Co, jeżeli się rozmyślę? Chociaż decyzja o zakupie nieruchomości jest z reguły dokładnie przemyślana, warto rozważyć opcję, w której zdecydujesz się na odstąpienie od umowy. Wszelkie regulacje dotyczące warunków odstąpienia od umowy znajdują się w ustawie deweloperskiej. Warto mieć jednak na uwadze, że w Twojej umowie mogą pojawić się dodatkowe zapisy. Aby uniknąć nieprzyjemności, warto dokładnie zapoznać się z wszystkimi punktami, które znajdują się Twojej umowie.

Zacznijmy od tego, czym jest księga wieczysta i o czym powinny pamiętać osoby szukające nieruchomości na sprzedaż. Edyta Kazaniecka, radca prawny, Prezes Zarządu spółki Brego Development podkreśla, na co zwrócić szczególną uwagę w tych kwestiach:

Księga wieczysta to publicznie prowadzony rejestr w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Prowadzi ją Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego - właściwego dla położenia danej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja deweloperska. Chcąc kupić mieszkanie (lokal mieszkalny) lub dom jedno i rodzinny (dom mieszkalny lub samodzielną część domu bliźniaczego czy też szeregowego) w pierwszej kolejności powinni Państwo zapytać dewelopera o aktualny stan nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper powinien zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377 z późn. zm.) zapewnić możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Jeśli planujesz zakup mieszkania czy też domu na rynku pierwotnym, szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej. Zawierają one informacje dotyczące obciążeń na nieruchomości.

• Przy księgach wieczystych inwestycji deweloperskich, w dziale IV księgi wieczystej mogą być wpisane m.in. hipoteki zabezpieczające kredyt, który deweloper zaciągnął na realizację inwestycji deweloperskiej. Nabywcy nieruchomości są zabezpieczani w odpowiedni sposób przez dewelopera w umowie deweloperskiej przed przejściem takiej hipoteki na nowego właściciela.
• W dziale III znajdują się z kolei m.in. informacje o egzekucji komorniczej, służebności oraz prawie użytkowania czy też prawie pierwokupu, dlatego również analiza prawna tego działu jest kluczowa.
• Zgodnie z przepisem art. 23 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, po podpisaniu aktu notarialnego – umowy deweloperskiej, notariusz składa za pomocą systemu teleinformatycznego wniosek do właściwego Sądu o wpisanie roszczenia przysługującego danej osobie na podstawie umowy deweloperskiej.

Notariusz musi taki wniosek złożyć w tym samym dniu, w którym nastąpiło podpisanie umowy deweloperskiej. Po złożeniu przez notariusza wniosku, w księdze wieczystej wskazanej we wniosku, w dziale III („Prawa, Roszczenia i Ograniczenia”) umieszczana jest automatycznie wzmianka o złożonym wniosku przez notariusza, a po rozpoznaniu wniosku ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych - dodaje Edyta Kazaniecka, radca prawny, Prezes Zarządu spółki Brego Development.

Edyta Kazaniecka, radca prawny, Prezes Zarządu spółki Brego Development

Ochronie bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami ma służyć przede wszystkim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późno. zm.) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym to treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Musimy natomiast pamiętać, że jeśli tyko pojawi się wzmianka o złożonym do księgi wieczystej wniosku o wpis (każdy dział zawiera na początku rubrykę: wzmianki)- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje wyłączona. Nie bójmy się zatem poprosić dewelopera o wyjaśnienie, czego dokładnie dotyczą złożone do sądu wnioski o wpis w księdze wieczystej i o okazanie stosownych dokumentów.

W wymarzonej nieruchomości poszukujesz niestandardowych rozwiązań? Co powiesz na zaadaptowanie strychu na dodatkową przestrzeń? Piotr Hofman, Dyrektor Sprzedaży Chronos Development przypomina o dodatkowych udogodnieniach, jakie może przynieść kupno mieszkania z dodatkową przestrzenią:

Przy zakupie mieszkania warto sprawdzić, czy interesująca oferta nie jest jeszcze bardziej atrakcyjna, niż mogłoby się wydawać! Na przykład w cenie mieszkania o powierzchni np. 59 m² otrzymujemy dodatkowo 56 m² podłogi na poddaszu, którą można później funkcjonalnie połączyć z mieszkaniem. Zgodnie z przepisami taka powierzchnia nie pełni funkcji mieszkania, ale można w niej wyodrębnić domową siłownię, pokój do gier, czy innej formy hobby. Podnosząc standard poddasza, można stworzyć użyteczne pomieszczenie, pozwalające na zachowanie reprezentacyjnej funkcji mieszkania i dające o wiele więcej przestrzeni.

Piotr Hofman, Dyrektor Sprzedaży Chronos Development

Partnerami artykułu są następujące firmy:

• Gravis Developer,
• Dom-Eko,
• Linea,
• RED Real Estate Development,
• Brego Development,
• Chronos Development.

Sprawdź inwestycje!:

Echo Esencja