Nie zgadzasz się z podwyżką czynszu? Pozwij TBS do sądu. "Nie musimy niczego udowadniać"

W jaki sposób TBS-y obliczają wysokość czynszów?   
TBS ma ograniczenie ustawowe wysokości czynszu do 4 lub 5 proc. wartości odtworzeniowej. Musi go także skalkulować w taki sposób, aby zawierał on tylko 3 składniki: koszty eksploatacji budynku, koszty remontów i spłaty kredytu zaciągniętego na budowę. 

 Nie wolno im naliczyć niczego więcej? 
Gdyby chcieli dodać do tego coś, co nie mieści się w tych trzech kategoriach, na przykład we Wrocławiu TBS sponsorował drużynę koszykarską, to taka działalność jest nie tylko zabroniona, ale takim kosztem nie wolno obciążać lokatorów. Każdy koszt musi być uzasadniony. Czasami TBS-y dokładają się do remontu ulic dojazdowych, będących własnością miasta lub wydają spore sumy na utrzymanie parkingów podziemnych, za które pobierają przecież osobno opłaty. To także nie są koszty, które mogą obciążać najemców. 
 
Jak to się przekłada na wysokość czynszów?   
Wiemy mniej więcej, że raty kredytów z BGK to od 6 zł do 10 zł za metr kwadratowy mieszkania. Nie dotyczy to najmu z dojściem do własności. Remonty to często jest mniej niż złotówka, a właściwie nawet ta złotówka to jest zbyt wiele, bo te budynki są wyraźnie zapuszczone. Jedyną niewiadomą pozostaje koszt eksploatacji. On może być różny, ale przykładowo spółdzielnie mieszkaniowe utrzymują naprawdę dużą czystość, remontują swoje budynki na bieżąco, malują klatki co kilka lat i podobnie jak wspólnoty mieszkaniowe mają te koszty eksploatacji na poziomie od 3 zł do 5 zł za metr kwadratowy. Tymczasem TBS-y w całej Polsce naliczają lokatorom 8 zł, albo nawet 11 zł za metr kwadratowy – tyle ostatnio zażądał TBS Wrocław. Jeżeli spółdzielnie i wspólnoty utrzymują się za mniejszą stawkę i jest tam czysto, a my żyjemy w brudzie, mamy odrapane budynki i brudne klatki schodowe, a ktoś każe nam płacić czasem trzykrotnie więcej, to na pewno takich kosztów nie ma, a jeśli takie koszty są ponoszone, to znaczy, że dzieje się tam jakaś gigantyczna niegospodarność i należy to skontrolować.

Zobacz też: Tanie mieszkania w Poznaniu znów dostępne. Nawet za 3/4 ceny! Jak wyglądają? Oto najnowsze licytacje komornicze

Stąd mieszkańcy zaczęli pozywać swoje TBS-y?   
Tak. Ludzie czują, że podwyżka o 60 gr może jest uzasadniona, ale już o kilka złotych raczej nie. Pierwsza fala rozpoczęła się w marcu zeszłego roku, kiedy pojechałam na zaproszenie mieszkańców do Wrocławia, którzy dostali podwyżkę o 5 zł za metr kwadratowy. Opowiedziałam im o możliwości zaskarżenia podwyżki oraz o tym, że w trakcie procesu sąd prawdopodobnie zleci biegłemu sądowemu z zakresu rachunkowości zbadanie finansów spółki i obliczenie czy ta podwyżka jest zasadna. Tam do sądu wpłynęło aż 1200 pozwów. Takie same sprawy ruszyły w Warszawie, gdzie trwają już pierwsze przesłuchania. Są wniesione też pozwy przeciwko kilku TBS-om w Krakowie i w Tarnobrzegu. Teraz jedziemy do Poznania, żeby opowiedzieć o tych samych możliwościach mieszkańcom PTBS i takie spotkanie organizujemy 4 lutego o godzinie 13 w centrum konferencyjnym nad jeziorem Malta. Będziemy je także transmitowali na żywo i będzie dostępne z niego nagranie w grupie na Facebooku ”Mieszkańcy PTBS Poznań”. 
 
Jaki jest cel tego spotkania?   
Rok temu założyliśmy stowarzyszenie Krajowa Rada Mieszkańców TBS i jako prawnicy z zawodu, a prywatnie mieszkańcy TBSu, postanowiliśmy, że wykorzystamy i rozpowszechnimy wiedzę, którą zdobyliśmy podczas walki z naszym TBS-em w Łodzi, gdzie mieszkamy. Rozpowszechniamy wiedzę o tym, jakie mamy prawa, jak je egzekwować, jak skontrolować spółkę i jak walczyć z podwyżkami. U nas ta walka odbyła się na szczęście bez sądu - zapowiedzieliśmy, że pozwiemy spółkę natychmiast, gdy tylko spróbują podnieść nam czynsz i to wystarczyło. Od 7 lat mamy niezmienioną stawkę czynszu.

Nawet pomimo inflacji i rosnących odsetek od kredytów?   
Tak. Nasz czynsz wynosi 12,54 zł za metr kwadratowy, a w Poznaniu większości najemców podniesiono właśnie stawkę na 17,47 zł za metr kwadratowy! Trudno dać wiarę w to, że w Poznaniu potrzeba aż o 5 zł więcej niż w Łodzi. Lokali z takim czynszem jest tu 2665. Pięć złotych więcej daje kwotę 656 tysięcy złotych miesięcznie! Na co spółka przeznacza tak astronomiczne środki? Co kosztuje aż tyle? W Grudziądzu obecnie czynsz wynosi 9,90 zł za metr kwadratowy. Ja rozumiem, że Grudziądz jest mniejszy, albo że Łódź może nie jest tak droga, jak Warszawa, ale jeżeli w Warszawie czynsz wynosi 19 zł za metr kwadratowy, a ktoś próbuje go podnieść do 21 zł, to też mam właściwie pewność, że TBS gdzieś trwoni większość pieniędzy i na pewno taki czynsz nie jest zgodny z ustawą.

Jakby Pani skomentowała słowa prezesa PTBS, który twierdzi, że mieszkania wybudowane przez spółkę w ramach programu najem z dojściem do własności to nie są, z punktu widzenia przepisów, TBS-y?   
To raczej skrót myślowy, bo każdy najem w TBS ma czynsz regulowany tą samą ustawą. Mieszkania z programu, o który Pan pyta nie podlegają jedynie ograniczeniu do 4, ani 5 proc. wartości odtworzeniowej, ponieważ te lokale zostały wybudowane za pieniądze z kredytu komercyjnego, opartego na wskaźniku WIBOR i uzależnionego od inflacji. Natomiast czynsz w tych lokalach nie może zawierać zysku, bo jest to wciąż część budownictwa społecznego i dotyczy go art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Zobacz też: Najtańsze domy na sprzedaż w Wielkopolsce. Opłaca się je kupić? Zobacz, jak wyglądają i ile kosztują. Niektóre mogą zaskoczyć!

W jaki sposób można wpłynąć na TBS, jeżeli chodzi o wysokość czynszu, oprócz pójścia do sądu?   
Pójście do sądu jest jedyny pewny sposób, który pozwoli ustalić rzeczywisty czynsz, w oparciu o dokumenty – bez zamydlania nam oczu inflacją. Naciskając delikatniejszymi metodami można TBS zmusić do jakiegoś niewielkiego ustępstwa, ale wówczas nie dowiemy się, czy ten czynsz nie powinien być, być może, niższy nawet od obecnego. Poza tym nie będziemy mieli gwarancji, że spółka nie zarabia na czynszach – są to półśrodki. 

Jak zaskarżyć podwyżkę czynszu do sądu?   
Samo zaskarżenie podwyżki nie jest trudne. Piszemy do sądu, że się nie zgadzamy z podwyżką i tak naprawdę nie musimy niczego udowadniać, ponieważ obowiązek udowodnienia, że ta podwyżka jest zasadna, w całości spoczywa na TBS-ie. Najważniejsza jest rola prawnika w postępowaniu dowodowym, bo musi umiejętnie podnosić zarzuty oraz wiedzieć którymi wydatkami i w jakiej proporcji wolno obciążyć lokatorów. Wniesienie pozwu powoduje, że podwyżka nie wchodzi w życie i mieszkańcy aż do prawomocnego wyroku będę płacili starą stawkę. Przez cały czas trwania sprawy TBS nie może wprowadzić kolejnej podwyżki osobom, które pozwą spółkę.

Czy ewentualna wygrana będzie dotyczyła wszystkich mieszkańców?   
Niestety nie. Wygrana będzie dotyczyła tylko osoby wymienione z imienia i nazwiska w wyroku. Wobec nich TBS będzie zobowiązany do stosowania starej stawki, natomiast wobec wszystkich pozostałych lokatorów podwyżka wejdzie w życie. TBS oczywiście może po przegranej obniżyć czynsze wszystkim najemcom, ale będzie to wyłącznie jego dobra wola, nie obowiązek.

Kto musi zapłacić za proces i powołanie biegłego?   
Ten kto wnosi pozew płaci zaliczkę na koszty procesu i zaliczkę na koszty biegłego, a ostateczne koszty ustali sąd w wyroku i obciąży nimi w całości przegrywającego. Im więcej osób złoży pozwy, na tym więcej osób rozłoży się koszt biegłego. Jego praca jest tu najdroższa - cena opinii waha się od 2 do 5 tys. zł. Jeśli pozwy złoży np. 100 osób, to ten koszt wyniesie tylko 20-50 zł na osobę. Sąd nie będzie wzywał biegłego sto razy. Dodatkowym kosztem jest honorarium prawnika, które przegrywający także musi zwrócić.

Obserwuj nas także na Google News

Jesteś świadkiem ciekawego wydarzenia? Skontaktuj się z nami! Wyślij informację, zdjęcia lub film na adres: [email protected]