Kupujemy mieszkanie co sprawdzić

Milena Kochanowska
Kupujemy mieszkanie: co sprawdzić podpowiada Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu
Kupujemy mieszkanie: co sprawdzić podpowiada Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu Piotr Jasiczek
Kupujemy mieszkanie: co sprawdzić podpowiada Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu

Czy umowa sprzedaży mieszkania musi być w formie aktu notarialnego i co powinna zawierać?
– Tak, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Powinno się w niej znaleźć: określenie stron; przedmiot umowy, czyli np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub też lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, ze wskazaniem numeru księgi wieczystej, podstawy jego nabycia oraz stan prawny; oświadczenie stron o zawarciu umowy sprzedaży; cena przedmiotu umowy i sposób jej rozliczenia; termin przekazania mieszkania.

Ile zapłacę za zawarcie umowy kupna lokalu?
– Koszty ponoszone u notariusza zależą od wartości przedmiotu umowy i od tego, czy umowa dotyczy lokalu nabywanego na rynku pierwotnym – od dewelopera, czy też na rynku wtórnym – od osoby fizycznej. Gdy mieszkanie kupujemy na rynku wtórnym, notariusz musi pobrać w imieniu Skarbu Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości przedmiotu umowy – 2 proc. Jeżeli mieszkanie ma księgę wieczystą, notariusz pobiera należne opłaty sądowe za wpis w księdze. Prócz tego, nalicza taksę notarialną za dokonanie czynności, która uzależniona jest od wartości przedmiotu umowy oraz taksę za wypisy aktu notarialnego i za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Jak można się zabezpieczyć przed nieuczciwym sprzedającym?
– Jeśli dla mieszkania jest prowadzona księga wieczysta, kupujący na podstawie umowy przedwstępnej, ale tylko tej zawartej w formie aktu notarialnego, może złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej tego mieszkania roszczenia o przeniesienie własności na swoją rzecz. Wówczas fakt zawarcia umowy przedwstępnej jest widoczny dla każdego i chroni dodatkowo kupującego.

Staram się dopiero o kredyt na kupienie mieszkania. Znalazłem jednak takie, które bardzo mi odpowiada. Co zrobić, zapewnić sobie jego zakup?
– W pana przypadku wskazane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, w której strony zobowiążą się do zawarcia w określonym terminie umowy sprzedaży danego mieszkania. Umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, jednak dla bezpieczeństwa warto spisać ją w takiej formie. Gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość drugiej stronie dochodzenia jej wykonania przed sądem i doprowadzenia do przeniesienia własności mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej umożliwi jedynie zachowanie zadatku i dochodzenie odszkodowania.

Sprzedaję mieszkanie. Część kwoty klient zapłaci z kredytu bankowego, ale bank uruchomi kredyt dopiero po zawarciu umowy. Czy mogę się na to zgodzić?
– Powinien pan sprawdzić w treści umowy kredytowej, na jaki cel udzielony został kredyt, czy na pewno na zakup tego mieszkania i jakie są warunki jego uruchomienia. Czy bank uzależnia uruchomienie środków od spełnienia dodatkowych warunków przez kredytobiorców i czy zostały one już wypełnione, jaka kwota przekazana zostanie przez bank i w jakim terminie. Trzeba z dużą starannością ustalić, czy zawarcie umowy sprzedaży jest tym ostatnim warunkiem, jaki powinien być spełniony w celu uruchomienia kredytu.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką w umowie przedwstępnej?
– W umowie przedwstępnej strony mogą się umówić, że na poczet ceny przyszły kupujący wpłaca sprzedającemu określoną kwotę pieniężną – zadatek lub zaliczkę. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc dodatkowe zabezpieczenie wykonania umowy. Zaliczka zaś w razie niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, bez względu na przyczynę zawsze podlega zwrotowi. W razie wykonania umowy zarówno zadatek jak i zaliczka są zaliczane na poczet ceny sprzedaży.

Ile wynosiłyby koszty zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bez księgi wieczystej, o wartości 300 tys. zł?
– Na opłaty składałyby się: podatek od czynności cywilnoprawnych – 6 tys. zł, taksa notarialna maksymalnie – 985 zł plus VAT 226,55 zł, taksa za wypisy aktu notarialnego – ok. 144 zł plus VAT 33,12 zł. Kwota taksy notarialnej powiększona zostaje o podatek VAT w stawce 23 proc., a zatem suma kosztów wyniosłaby 7.388,67 zł. Najbardziej znaczącą pozycję w tych kosztach stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych, który notariusz przekazuje Skarbowi Państwa.

Aby dużo zarabiać trzeba być...Zobacz listę zawodów

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie